自2024年以來(lái)，各地房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)限購松綁大潮，帶動(dòng)部分城市迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情，但整體房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍不明朗，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨較大問(wèn)題。本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)從房地產(chǎn)的新變化著(zhù)手，摸清行業(yè)在未來(lái)的發(fā)展趨勢與導向，為開(kāi)發(fā)商發(fā)展提供一定參考和思路。

趨勢一 房地產(chǎn)政策持續松綁

自3月下旬國常會(huì )明確房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位，提出進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。隨后，4月開(kāi)始各地房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)限購松綁大潮。截至目前，全國至少127個(gè)省市出臺152次寬松性政策。展望2024下半年，房地產(chǎn)政策或將持續松綁，中央層面將繼續圍繞“三大工程”建設穩步推進(jìn)，或將加大財政對建設配售型保障房財政補助、貸款貼息等。而地方層面，因城施策空間將進(jìn)一步打開(kāi)，重點(diǎn)城市或將進(jìn)一步降低個(gè)人購房門(mén)檻，取消限購、限售等限制性措施或者放寬社保繳納年限，提高公積金貸款額度，降低房貸利率、交易稅費等寬松政策。

趨勢二 房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持續處于深度調整過(guò)程中

2024上半年，房地產(chǎn)行業(yè)持續處于深度調整過(guò)程中，商品房銷(xiāo)售面積、金額累計同比增速保持低位，整體表現相對慘淡，但在以?xún)r(jià)換量的帶動(dòng)下，部分城市新房來(lái)訪(fǎng)量和二手房帶看、成交等快速回升，購房情緒已在好轉，部分城市迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情。展望2024下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持續處于深度調整過(guò)程中。商品房銷(xiāo)售面積、金額累計同比增速繼續保持低位但降幅逐步收窄。且隨著(zhù)下半年政策的持續松綁，部分城市或將延續“小陽(yáng)春”行情，降幅將逐步收窄。

趨勢三 “三大工程”成未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企穩的有效支撐

自2024年以來(lái)，中央已多次在重要會(huì )議中強調“加快推進(jìn)保障性住房建設、平急兩用公共基礎設施建設、城中村改造等三大工程，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。這充分說(shuō)明，對于建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要性和迫切性。預計2024下半年，“三大工程”配套政策將加快落實(shí)，積極發(fā)揮穩投資作用。城中村改造各地實(shí)施細則預計將陸續出臺，一批項目有望進(jìn)入實(shí)施階段，在供需兩端支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩。值得注意的是，2024年是城中村改造的啟動(dòng)之年，城中村改造對房地產(chǎn)銷(xiāo)售、投資的實(shí)際拉動(dòng)或有限，但對預期影響至關(guān)重要。

趨勢四 房企經(jīng)營(yíng)壓力仍然較大

2024上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)未有明顯改善，雖然部分城市迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情，但整體房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍不明朗，房企經(jīng)營(yíng)壓力依然較大。展望2024下半年，飆馬商業(yè)地產(chǎn)認為，房地產(chǎn)企業(yè)的首要目標是加大項目去化，特別是困難項目，促進(jìn)銷(xiāo)售回款；其次，企業(yè)投資拿地態(tài)度保持謹慎，重點(diǎn)聚焦核心城市核心區域市場(chǎng)。同時(shí)，企業(yè)也應加快轉型升級，如城市更新、舊城改造等業(yè)務(wù)，探索開(kāi)發(fā)新模式。

趨勢五 商品房預售制加快改革，市場(chǎng)信心逐漸恢復

2023年12月，全國住房城鄉建設工作會(huì )議在北京召開(kāi)，會(huì )議系統總結2023年工作，并明確了2024年重點(diǎn)任務(wù)，其中重點(diǎn)提到：持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風(fēng)險，重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強預售資金監管，加快預售制度改革。這也側面表明了保交樓進(jìn)入攻堅階段，對資金硬缺口和難度較大的保交樓項目，還要壓實(shí)地方政府完成保交樓的剛性責任。而預售制度改革則意味著(zhù)，全面推進(jìn)預售和現售并存的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售新模式，漸漸向現售模式轉型，徹底解決預售制下保交樓甚至爛尾的問(wèn)題，同時(shí)也大大提升了購房者的購買(mǎi)信心。

趨勢六 “應貸盡貸”，房地產(chǎn)項目合理融資需求有望進(jìn)一步滿(mǎn)足

5月17日上午，國務(wù)院召開(kāi)全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì )議。住房和城鄉建設部副部長(cháng)董建國就保交房工作重點(diǎn)作介紹，其中提及：進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制作用，滿(mǎn)足房地產(chǎn)項目合理融資需求。城市政府推動(dòng)符合“白名單”條件的項目“應進(jìn)盡進(jìn)”，商業(yè)銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿(mǎn)足在建項目合理融資需求。展望2024下半年，隨著(zhù)保交樓的持續推進(jìn)，房地產(chǎn)項目合理融資需求將得到進(jìn)一步滿(mǎn)足，同時(shí)也將探索更為靈活的方案，在保障預售資金安全的前提下，更大發(fā)揮資金效力。

趨勢七 新房與二手房競爭加劇，市場(chǎng)循環(huán)受阻

現階段，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷的背景下，部分熱點(diǎn)城市二手房?jì)r(jià)格回落，但成交量卻逐漸上升，遠遠高于新房市場(chǎng)，處于典型的以?xún)r(jià)換量階段。導致一部分客戶(hù)從新房流向二手房市場(chǎng)，加劇了兩者競爭態(tài)勢。雖然，目前多座城市出臺措施支持房地產(chǎn)“以舊換新”，期待可以通過(guò)一二手房聯(lián)動(dòng)，提升樓市活躍度。但政策推出后，住房成交量不如預期，多數城市政策存在較多局限性。

趨勢八 房地產(chǎn)“去庫存”成下半年重點(diǎn)任務(wù)

4月份以來(lái)，市場(chǎng)供需持續下行，使得庫存總量進(jìn)一步在加大。同時(shí)，4月30日，中央政治局會(huì )議首次提出“要結合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。這是時(shí)隔多年，中央再度對房地產(chǎn)去庫存提出要求。展望2024下半年，房地產(chǎn)“去庫存”或將成為接下來(lái)一段時(shí)間內的重點(diǎn)任務(wù)，一些重點(diǎn)城市已經(jīng)推出“以購代建”、“以舊換新”等政策措施，來(lái)消化市場(chǎng)上的新房、二手房。

趨勢九 “房住不炒”的定位依然是房地產(chǎn)的主基調

自2016年提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的概念后，“房住不炒”的定位一直未變。展望2024年，預計未來(lái)5-10年內，“房住不炒”定位仍是房地產(chǎn)的主基調。這也就意味著(zhù)未來(lái)政策方向上，剛需群體、無(wú)房家庭仍是政策的保護對象。

趨勢十 新質(zhì)生產(chǎn)力推動(dòng)房地產(chǎn)健康發(fā)展

在房地產(chǎn)新一輪調整和發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展需要從生產(chǎn)力迭代升級、全要素整合發(fā)力等角度出發(fā)，以適應房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的新趨勢和新規律。尤其是把大數據、人工智能等先進(jìn)生產(chǎn)力與傳統房地產(chǎn)的有機結合。圍繞“三新”既新制造、新服務(wù)和新業(yè)態(tài)進(jìn)行持續的探索，唯有更快的適應市場(chǎng)的變化、才能在后續發(fā)展中獲得更多機會(huì )，同時(shí)促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

結語(yǔ)：展望2024下半年，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新的發(fā)展機遇和挑戰，只有緊跟時(shí)代的趨勢，不斷探索發(fā)展新模式，才能在下行市場(chǎng)中實(shí)現健康平穩發(fā)展。