今年的政府工作報告特別點(diǎn)題了住房問(wèn)題。

當前，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展是經(jīng)濟金融工作的重點(diǎn)之一。近期，金融管理部門(mén)持續推出相關(guān)政策，包括多方面化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，加強保障性租賃住房建設，支持住房租賃金融發(fā)展等。圍繞住房問(wèn)題，多位全國人大代表、政協(xié)委員也貢獻了自己的真知灼見(jiàn)。

多舉措提振住房消費信心

2022年，受疫情沖擊、房地產(chǎn)企業(yè)出現風(fēng)險等因素影響，居民住房需求一度被抑制，老百姓對購房的信心不足。不過(guò)，隨著(zhù)金融管理部門(mén)調整住房金融政策，各地“因城施策”推出一系列支持舉措，當前房地產(chǎn)供需兩端出現積極變化。

3月7日，在十四屆全國人大一次會(huì )議第二場(chǎng)“部長(cháng)通道”上，住房城鄉建設部部長(cháng)倪虹表示，今年1、2月份全國商品房銷(xiāo)售結束了13個(gè)月的負增長(cháng)，70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)總體平穩。保交樓工作扎實(shí)推進(jìn)，有力保障了購房人合法權益，房企的合理性融資得到改善，市場(chǎng)信心正在恢復。

為進(jìn)一步促進(jìn)住房消費市場(chǎng)健康發(fā)展，恢復和提振住房消費信心，全國政協(xié)委員、北京國家會(huì )計學(xué)院院長(cháng)秦榮生在今年的提案中建議，建設住房交易一體化政務(wù)服務(wù)系統，促進(jìn)住房消費便利化。住房城鄉建設部和相關(guān)部門(mén)應深入推進(jìn)住房交易有關(guān)信息的對接共享，打通與戶(hù)籍、稅務(wù)、公積金等部門(mén)系統的數據鏈接，減少房產(chǎn)交易各環(huán)節的認證、審批等程序，實(shí)現房產(chǎn)交易公共服務(wù)“最多跑一次”。同時(shí)，各級住建部門(mén)應加強與銀行等金融機構的合作，健全覆蓋新建商品房和存量房的交易資金監管制度，完善交易規則及業(yè)務(wù)流程，保障購房資金安全。

當前，新市民、青年人群體在大城市的住房問(wèn)題更為突出，這也是住房保障體系建設的關(guān)鍵。為此，全國政協(xié)委員、中國社會(huì )科學(xué)院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長(cháng)張斌提出，可以通過(guò)建立“新市民住房保障基金”，解決城市中低收入群體、外出務(wù)工群體居住條件過(guò)于簡(jiǎn)陋等問(wèn)題。

張斌表示，新市民住房保障基金的資本金可由中央政府發(fā)行特別國債籌集，初期可按500億-1000億元安排，支持其他有參股意愿的金融機構和市場(chǎng)投資者參股?；鸬娜粘＿\營(yíng)資金來(lái)源于發(fā)行債券、REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品收入，以及其他日常經(jīng)營(yíng)收入。該基金將幫助和加快房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)重組和風(fēng)險出清，維護房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀(guān)經(jīng)濟穩定。同時(shí)，擴大政策保障房供應，為新市民群體提供低成本或租或售的住房。

發(fā)揮REITs在房企融資方面的作用

2022年底以來(lái)，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，人民銀行、銀保監會(huì )持續推動(dòng)16條金融支持政策措施落地，全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，弱化金融機構的過(guò)度避險情緒，引導金融機構提供正常融資。

人民銀行副行長(cháng)、國家外匯管理局局長(cháng)潘功勝日前介紹，隨著(zhù)疫情形勢的好轉和疫情防控政策的調整，前期出臺政策的作用空間和作用效果大大改善。今年1月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增超過(guò)3700億元，同比多增2200億元；境內房地產(chǎn)債券發(fā)行400億元，同比增長(cháng)23％。

根據今年的政府工作報告，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩發(fā)展”仍是防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險的關(guān)鍵點(diǎn)之一。為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議，擴寬房企融資通道，加大對房企發(fā)債融資的支持力度，降低房企融資成本，逐步改善房企融資環(huán)境。同時(shí)，姚勁波認為，應持續加強金融產(chǎn)品創(chuàng )新，包括開(kāi)展REITs試點(diǎn)、發(fā)展金融A(yíng)BS（資產(chǎn)證券化）等。

當前，REITs在支持保障性租賃住房融資方面正發(fā)揮著(zhù)越來(lái)越重要的作用。2021年7月2日，國家發(fā)展改革委公布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎資產(chǎn)范圍，為社會(huì )資金支持發(fā)展住房租賃提供了政策依據。截至目前，已有4只保租房公募REITs產(chǎn)品成功發(fā)行。

今年全國兩會(huì )期間，全國政協(xié)委員、立信會(huì )計師事務(wù)所甘肅分所所長(cháng)張萍建議，為推動(dòng)我國REITs高質(zhì)量發(fā)展，應構建涵蓋REITs發(fā)行、上市、交易、強制信息披露、投資者利益保護等全方位的法律體系。同時(shí)，構建一套與REITs相配套的稅收制度，明確REITs稅收的征管細則，避免重復征稅，并出臺相應的稅收減免和優(yōu)惠政策。

此外，張萍指出，“目前，我國對公募REITs的底層資產(chǎn)范圍進(jìn)行了多次擴容，但仍集中于基礎設施和民生保障領(lǐng)域，這在一定程度上限制了REITs產(chǎn)品收益率的提高?！彼ㄗh，將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入REITs底層資產(chǎn)，循序漸進(jìn)開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)REITs試點(diǎn)工作。以一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)作為基礎資產(chǎn)發(fā)行REITs，完善房地產(chǎn)投融資體系，以商業(yè)地產(chǎn)繁榮帶動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

本文源自：中國銀行保險報

作者：許予朋