中共中央政治局近日召開(kāi)會(huì )議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。會(huì )議指出，要穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責任，保交樓、穩民生。

如何進(jìn)一步穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)？怎樣用足用好政策工具箱？保交樓又該如何實(shí)現？記者就上述問(wèn)題采訪(fǎng)了有關(guān)專(zhuān)家學(xué)者。

抓住重點(diǎn)穩定市場(chǎng)

穩房地產(chǎn)市場(chǎng)對于全方位守住安全底線(xiàn)至關(guān)重要。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)部門(mén)，這不僅體現在房地產(chǎn)業(yè)本身對投資、消費和服務(wù)等經(jīng)濟活動(dòng)的貢獻，還體現在其對眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉認為，在我國經(jīng)濟發(fā)展面臨三重壓力，尤其是在疫情反復沖擊和外部環(huán)境嚴峻復雜的形勢下，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定對穩住宏觀(guān)經(jīng)濟非常重要。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所副所長(cháng)鄧郁松認為，當前穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)要抓住三個(gè)重點(diǎn)。一是合理釋放改善性需求。目前，城鎮戶(hù)均住房已超過(guò)1.1套，購房主體已轉變?yōu)楦纳菩孕枨?。從政策層面?lái)看，首次置業(yè)政策已經(jīng)基本到位，但改善性需求仍有較大空間。二是加快推進(jìn)出險房企債務(wù)重組，逐步恢復個(gè)別房企的融資功能，增強各方信心。三是要完善商品房預售制度。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(cháng)虞曉芬認為，減小房地產(chǎn)下行幅度，對于當前穩定宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)意義重大。穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)要增強市場(chǎng)信心，包括消費者消費信心、開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地與開(kāi)發(fā)的信心，信心比黃金更重要。

虞曉芬預計，下半年商品房銷(xiāo)售狀況將好于上半年。一方面，房貸利率下行將降低購房者利息負擔；另一方面，除了熱點(diǎn)城市，各地陸續取消限制性政策，出臺了眾多激勵性政策，其政策效果將逐漸顯現。

用足用好政策工具箱

房地產(chǎn)調控的主體責任在地方。不同城市的情況千差萬(wàn)別，不論是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，還是保交樓、穩民生，地方政府最了解當地情況，能夠采取最有利于地方發(fā)展的舉措。

我國從2018年開(kāi)始建立了房地產(chǎn)長(cháng)效機制，形成了統一目標、因城施策、一城一策、城市主責的工作機制，并從實(shí)際出發(fā)不斷完善政策工具箱。此次中央政治局會(huì )議提出“因城施策用足用好政策工具箱”，就是從房地產(chǎn)市場(chǎng)地區差異大的特點(diǎn)出發(fā)，在保持全國性政策基本穩定的前提下，鼓勵地方政府結合本地市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，靈活選擇、調整、運用政策工具箱中的工具，促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

虞曉芬認為，與發(fā)達國家相比，我國個(gè)貸利率偏高，可通過(guò)調整首付款比例、調整貸款利率加大對首套住房消費的支持。部分城市還可根據具體情況考慮降低二手房首付比例，實(shí)行認房不認貸等。她建議，要發(fā)揮公積金作用，推進(jìn)新市民和青年人繳存擴面工作，支持靈活就業(yè)人員繳存公積金，提高公積金覆蓋面。同時(shí)，落實(shí)購房配套政策，對在當地購房的居民，提供享受就近入學(xué)和其他公共服務(wù)機會(huì )，促進(jìn)以人為本的城鎮化。此外，還可實(shí)施差異化購房補貼，支持剛性和改善性消費。

鄧郁松認為，用足用好政策工具箱仍有很大空間。首先，應降低改善性需求置換成本，可探索改善性需求貸款利率由商業(yè)銀行自主定價(jià)，這有助于降低改善性需求的房貸負擔。同時(shí)，還可進(jìn)一步降低交易環(huán)節的稅費成本，鼓勵正常的房屋置換需求。

目前，部分城市商品房?jì)r(jià)格相對較低，很多房企也急于出售住房。不妨采取太原、長(cháng)沙等城市的辦法，收購一些房企的商品房作為租賃住房。這既有利于緩解房企流動(dòng)性緊張的壓力，也有利于租賃人群更快實(shí)現住有所居。

千方百計保交樓

當前，由于個(gè)別房企出現財務(wù)危機、預售監管存在缺陷、疫情反復沖擊，部分預售商品住宅項目出現不能按期交付甚至爛尾的風(fēng)險，這不僅損害購房者利益，也影響潛在購房者信心，導致商品房銷(xiāo)售規模收縮、開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入銳減、債務(wù)償還壓力加劇等一系列連鎖反應，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。

中央政治局會(huì )議提出，要保交樓、穩民生。對此，劉洪玉認為，實(shí)現保交樓、穩民生，能有效促進(jìn)全社會(huì )恢復對房地產(chǎn)行業(yè)的信任和對房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險。

如何把保交樓工作落到實(shí)處？虞曉芬認為，要把防止項目爛尾放在重要位置，政府、金融部門(mén)、國有平臺等加強協(xié)同，全力保交樓。加強房地產(chǎn)項目的全流程監測和全過(guò)程監管，分析不同類(lèi)型房地產(chǎn)風(fēng)險成因，建立相應的監測指標體系，準確判斷、及早發(fā)現房地產(chǎn)風(fēng)險，及時(shí)處置風(fēng)險，全力守住風(fēng)險底線(xiàn)。

她建議，要進(jìn)一步關(guān)注全國性民營(yíng)房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)情況，防止大型民營(yíng)房企發(fā)生爆雷事件?？梢怨膭罘康禺a(chǎn)企業(yè)利用商業(yè)保險保障商品房買(mǎi)賣(mài)合同涉及的交樓權益，形成“預售監管制度+商業(yè)保險”雙重交樓機制。

當前，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遇到流動(dòng)性風(fēng)險，房企的經(jīng)營(yíng)狀況對于保交樓至關(guān)重要。因此，需進(jìn)一步穩定企業(yè)經(jīng)營(yíng)。虞曉芬建議，金融部門(mén)對房地產(chǎn)企業(yè)特別是民營(yíng)房企要不抽貸、不斷貸、不壓貸，合規的不拒貸。加大金融對區域性中小型品牌民營(yíng)房企的支持。鼓勵國有平臺與區域性品牌民企成立項目公司，發(fā)揮國有資本“四兩撥千斤”和民企懂市場(chǎng)善經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢。支持房地產(chǎn)項目收購，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購出險項目或困難企業(yè)。

鄧郁松認為，目前保交樓難點(diǎn)在于對房子已售但資金被挪用情況的處理。他建議，要根據不同企業(yè)、不同項目、不同區域的特點(diǎn)分類(lèi)推進(jìn)保交樓工作。