建議將存量沉淀資產(chǎn)(比如商辦、公寓)調整規劃后轉換為保租房。

　　近期，樓市有了改善的跡象，比如5月份商品房銷(xiāo)售量比4月份好轉，6月份好轉的勢頭更明顯。但客觀(guān)講，拋開(kāi)疫情原因延緩的需求，樓市仍處于探底通道中，需求疲弱仍是當下樓市的核心問(wèn)題。比如，新盤(pán)訪(fǎng)客量明顯增加，但“只看不買(mǎi)”的現象非常明顯，熱點(diǎn)城市很多新盤(pán)去化率不到一成；比如，十多個(gè)城市二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，創(chuàng )歷史新高，且多是“次新房”(樓齡在5年左右)，獲利套現的心態(tài)昭然，彰顯了很多人對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢不樂(lè )觀(guān)。

　　政策紓困一波又一波，但需求屢提不振，到底出了啥問(wèn)題？業(yè)內指向了幾個(gè)方面的“擔心”，比如擔心交不了房，擔心房?jì)r(jià)下跌，擔心未來(lái)供不起房。難道都是疫情惹的禍嗎？不完全是。2020年疫情后，樓市率先回升，以不可擋之勢反彈，一直延續到2021年上半年，2021年樓市成交量、房?jì)r(jià)(特別是熱點(diǎn)城市)突破歷史紀錄，為經(jīng)濟正增長(cháng)立下汗馬功勞。

　　2020年的疫情并未影響樓市，為何今年疫情后，樓市需求疲弱？根本原因是，2021年一攬子長(cháng)效機制落地，地產(chǎn)舊模式、舊循環(huán)的游戲規則打破了，但良性循環(huán)的新模式未建立起來(lái)，需求青黃不接。同時(shí)，各地政策還在舊框架下“打轉轉”，一味刺激需求，導致供需錯配無(wú)解。

　　舊的循環(huán)模式是，全鏈條加杠桿，樓市過(guò)度繁榮的場(chǎng)景被創(chuàng )造出來(lái)。而且，加杠桿下的過(guò)度繁榮，激發(fā)了非理性的動(dòng)物精神，讓一切非理性都變得合情合理。比如，所有人都要買(mǎi)房，買(mǎi)了一套還會(huì )買(mǎi)二套，購買(mǎi)力就是這么強，房?jì)r(jià)還會(huì )上漲，賣(mài)出多高價(jià)格都很正常等等。

　　2021年以后，“誰(shuí)有病給誰(shuí)吃藥”的主體責任開(kāi)始在金融機構、土地供應方、購房者和地方政府全面落地，這就是大家所熟知的“三限四檔”、貸款集中度、自有資金拿地和首付、穿透式監管?；ヂ?lián)網(wǎng)、平臺、教培等資本運作型行業(yè)也被嚴格整治。不湊巧的是，疫情斷斷續續3年，居民風(fēng)險偏好下降。于是，過(guò)度繁榮的邏輯倒塌，舊的游戲規則徹底顛覆了。

　　當下，我們不得不面對這樣一個(gè)局面：非理性的需求褪去了，而房?jì)r(jià)在歷史最高位上騎虎難下。3~4億的新市民(包含留守人群，規模上相當于美國加日本的人口)購房潛力非常大，但收入水平托不起房?jì)r(jià)。在熱點(diǎn)城市，剛需買(mǎi)房占比降到35%左右，相比5年前下降十幾個(gè)百分點(diǎn)。在深圳等熱點(diǎn)城市，剛需有被拋離的趨勢；房?jì)r(jià)前景不樂(lè )觀(guān)，換房的積極性也不高。

　　怎么辦？只有探索新模式下的良性循環(huán)。筆者贊同廈門(mén)大學(xué)趙燕菁教授提出的制度設計，打造“先租后售”、“租售聯(lián)動(dòng)”的保障性租賃住房(簡(jiǎn)稱(chēng)保租房)新模式，即保租房先以低租金供應給3-4億的新市民，降低扎根大城市的成本。未來(lái)，再以較低的價(jià)格并輔以租金抵購房款的形式，由新市民買(mǎi)下來(lái)，轉化為完全產(chǎn)權的商品房，讓新市民分享城市化的紅利。

　　舊模式下，房子是賣(mài)給有錢(qián)人的，沒(méi)能讓這3~4億新市民在城市安家，這是舊模式最大的問(wèn)題。要把“新市民”變成“真市民”，這種身份的轉化，關(guān)鍵就在于有沒(méi)有一套合適的房子。而在舊模式下，房地產(chǎn)提供不了這樣合適的房子。這就需要新模式，才能讓地產(chǎn)良性循環(huán)起來(lái)。

　　具體路徑上，筆者建議將存量沉淀資產(chǎn)(比如商辦、公寓)調整規劃后轉換為保租房。過(guò)去，各大城市建了一大堆華而不實(shí)、大量空置的商業(yè)辦公物業(yè)和公寓。與其空置，不如調一下規劃，補上配套，以較低的價(jià)格“先租后售”給新市民。如果存量物業(yè)利益盤(pán)根錯節，那就擱置一旁，政府以半價(jià)出讓土地，建設“先租后售”的保租房，解決新市民住房需求的同時(shí)讓高房?jì)r(jià)軟著(zhù)陸。

　　對地方政府，盡管損失了短期土地出讓金、稅收，但換來(lái)固定資產(chǎn)投資、地產(chǎn)上下游的穩定和繁榮，也為商品房帶來(lái)可持續的購買(mǎi)力，可謂失之東隅，收之桑榆。我國房地產(chǎn)再穩定10年都沒(méi)有問(wèn)題。更重要的是，此舉換來(lái)內需和消費釋放，城鎮化和經(jīng)濟轉型水到渠成。