概 述

房地產(chǎn)稅的政策目標：完善現代財稅體系，從調節收入分配到配合經(jīng)濟結構轉型

房地產(chǎn)稅的政策預期目標是多元的，政策作用重心也出現一定變化。2011年上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)突出調節收入分配。隨著(zhù)2015年下半年地產(chǎn)周期啟動(dòng)，房地產(chǎn)稅的征收更多的被賦予調控房地產(chǎn)市場(chǎng)、健全地方稅體系的預期。隨著(zhù)2020年、2021年的嚴監管加強與房地產(chǎn)市場(chǎng)調整，房地產(chǎn)稅作為現代財稅體系的一部分，預期將起到一定替代土地財政、引導經(jīng)濟結構調整的重要作用。

房地產(chǎn)稅的征收規模預測：稅收規?？蛇_1.5至2萬(wàn)億元

海外國家房地產(chǎn)稅的稅制：稅制差別較大、具體征收細則不同。海外國家房地產(chǎn)稅稅制呈現多元化的特征，按照房產(chǎn)稅與土地稅是否分開(kāi)，海外國家房地產(chǎn)稅大體可分為分開(kāi)征收、合并征收與納入征收三類(lèi)，三類(lèi)別下的征收對象、征收范圍、稅率也不盡相同。

房地產(chǎn)稅稅收規模：OECD國家平均約為GDP的1.6％、財政收入的5％。房地產(chǎn)稅GDP占比與各國經(jīng)濟發(fā)展水平呈現一定正向關(guān)系，發(fā)展中國家墨西哥為0.3％，發(fā)達國家中人均GDP不足2.5萬(wàn)美元的捷克、斯洛文尼亞等國不足1％，美國、英國、加拿大等人均GDP超過(guò)4萬(wàn)美元的國家在3％左右。同時(shí)經(jīng)濟體越發(fā)達稅收占比越高，其中墨西哥、捷克等國比重不足2％，美英加等傳統聯(lián)邦制國家占比超過(guò)10％，美國最高達11％。

我國房地產(chǎn)稅稅收總額預測：規模為1.5萬(wàn)億至2萬(wàn)億元。假設對所有存量住房進(jìn)行征收，并以房地產(chǎn)市值作為計稅依據：若統一稅率為0.5％，房地產(chǎn)稅稅收規模約為 2萬(wàn)億元；若對第二套及以上住房征收累進(jìn)稅，其中二套征1％、三套及以上征2％ ，稅收規模約為1.5萬(wàn)億元；假設對家庭人均建筑面積低于35平米予以扣除，對 超出部分統一征1％ ，稅收規模約為1.8萬(wàn)億元。假設房地產(chǎn)稅僅對增量部分進(jìn)行征收，即便假設稅率提高至3％，稅收規?；蛞膊蛔?000億元，或并不符合其作為地方財政重要補充的定位。

房地產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)的影響：不同區域的政策效應不同

利用DID模型分析2011年試點(diǎn)，上海與重慶的政策效應并不相同。從政策效應的持續時(shí)效來(lái)看，2011年房產(chǎn)稅試點(diǎn)對上海房?jì)r(jià)的影響周期較短，對重慶的影響周期較長(cháng)。從政策效應的影響幅度來(lái)看，2011年當年房產(chǎn)稅使得上海房?jì)r(jià)每平米下降了900元左右，約占上海2010年房?jì)r(jià)的6.7％；重慶房?jì)r(jià)則在此后兩年每平米下降了500元左右，約占2010年的9.8％，接近10％。2022年即將展開(kāi)的新一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，短期內或對部分城市的房?jì)r(jià)帶來(lái)較大下行壓力。

房?jì)r(jià)變化與固定資產(chǎn)投資呈正向關(guān)聯(lián)、與消費呈負向關(guān)聯(lián)，但房?jì)r(jià)并不是解釋宏觀(guān)增長(cháng)的主要變量。利用向量誤差修正模型，顯示房?jì)r(jià)與經(jīng)濟增長(cháng)之間呈現正向關(guān)系，但GDP變化是房?jì)r(jià)變化的原因而非其結果；此外，房?jì)r(jià)上漲對固定資產(chǎn)投資總體有拉動(dòng)作用，但對消費有顯著(zhù)的拖累作用。

黨中央、國務(wù)院高度重視房地產(chǎn)稅立法與改革工作。2011年，經(jīng)國務(wù)院同意，上海市、重慶市開(kāi)展了個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2013年，黨的十八屆三中全會(huì )提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的要求。2021年10月，第十三屆全國人大常務(wù)委員會(huì )第三十一次會(huì )議通過(guò)關(guān)于授權國務(wù)院在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定，試點(diǎn)期限為五年。隨著(zhù)嚴監管下地產(chǎn)調整持續，試點(diǎn)地區及相關(guān)征稅細則近期有望向社會(huì )正式公布，本文結合海外經(jīng)濟體的具體實(shí)踐，對我國房地產(chǎn)稅的政策目標變化進(jìn)行總結梳理，對房地產(chǎn)稅的稅收規模進(jìn)行預測，并通過(guò)DID模型方法對開(kāi)征房地產(chǎn)稅后房?jì)r(jià)的變化做出了定量分析。

一、房地產(chǎn)稅的政策目標：完善現代財稅體系，從調節收入分配到配合經(jīng)濟結構轉型

房地產(chǎn)稅的政策預期目標是多元的，政策作用重心也出現一定變化。2010年12月，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議同意在部分城市進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，兩個(gè)月后上海、重慶推出了個(gè)人房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案，從兩地的相關(guān)政策文件及實(shí)施細則來(lái)看試點(diǎn)重點(diǎn)在于調節收入分配。2013年至2015年房地產(chǎn)投資持續下滑，但在“3·30新政”以及降準降息帶動(dòng)下，2015年下半年開(kāi)始房?jì)r(jià)出現快速上漲，此時(shí)房地產(chǎn)稅的征收更多的被賦予調控房地產(chǎn)市場(chǎng)、特別是控制房?jì)r(jià)的預期。隨著(zhù)2020年下半年以及2021年的監管趨嚴與房地產(chǎn)市場(chǎng)調整，房地產(chǎn)稅作為現代財稅體系的一部分，實(shí)際上將起到一定替代土地財政、引導經(jīng)濟結構調整的重要作用。

（一）調節收入分配

房地產(chǎn)稅的稅制設計可以起到調節收入分配的作用。房地產(chǎn)稅的征稅對象與稅源具有一定的一致性，因此通過(guò)對中低收入家庭的減免及稅收優(yōu)惠，或者通過(guò)累進(jìn)稅稅率設計起到調節收入分配的作用。比如美國的財產(chǎn)稅中對中低收入家庭采取三類(lèi)稅收優(yōu)惠，一是通過(guò)低估財產(chǎn)價(jià)值的方式來(lái)減低稅基，二是對低收入業(yè)主以8.6％的比例每年直接抵扣一部分個(gè)人所得稅，三是對為低收入群體建造并出租廉租房的私人公司抵扣聯(lián)邦所得稅。又比如新加坡的房地產(chǎn)稅按照房屋“年值”的高低設定了差別較大的累進(jìn)稅率。我國2011年在上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收辦法中，也是將調節收入分配作為試點(diǎn)的主要政策目標，其中上海對居民新購買(mǎi)的第二套及以上住房進(jìn)行征稅，重慶的征收對象主要是別墅和高檔住宅。我國后續將推出的房地產(chǎn)稅大概率會(huì )有一定的稅收減免或者累進(jìn)稅率設計。

（二）調控房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控長(cháng)效機制的重要組成部分。2016年中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調，房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制。其中稅制是引導資源配置的重要手段之一，通過(guò)在保有環(huán)節征收房地產(chǎn)稅，可以在需求側引導房地產(chǎn)消費更加理性，在供給側減少空置房等低效供給（德國、法國及日本等國的房地產(chǎn)稅收體系中存在住房空置稅），對房地產(chǎn)市場(chǎng)可以起到相對直接的調節作用，特別是可以起到遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的作用。

（三）配合經(jīng)濟結構轉型

完善現行財稅體制以配合經(jīng)濟結構轉型。中國經(jīng)濟增速高增長(cháng)伴隨著(zhù)城鎮化的快速推進(jìn)與房地產(chǎn)投資的快速擴張，土地出讓金收入從2010年當年的2.8萬(wàn)億增長(cháng)至2020年的8.2萬(wàn)億，成為地方政府重要的財力來(lái)源。此外，土地和房產(chǎn)還是重要的金融抵押品，房?jì)r(jià)快速上漲的過(guò)程也是創(chuàng )造大量信用的過(guò)程，金融資源的配置也集中向房地產(chǎn)領(lǐng)域。隨著(zhù)近兩年對系統性金融風(fēng)險的持續化解以及房地產(chǎn)嚴監管，我國經(jīng)濟結構正處在深度轉型過(guò)程中，因地興企、因地興市的發(fā)展模式亟待轉型，地方政府對于土地財政的依賴(lài)也將逐步降低。在上述背景下，2021年全國人大常委會(huì )授權國務(wù)院在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，意味著(zhù)傳統的投資消費模式、資源配置方式以及房地產(chǎn)的“金融加速器”作用將出現重大調整。

二、房地產(chǎn)稅的征收規模預測：稅收規?？蛇_1.5至2萬(wàn)億

由于我國房地產(chǎn)市值規模相對其他經(jīng)濟體較高，且從征收的政策目標上來(lái)看或以房產(chǎn)價(jià)值而非房租作為計稅依據，且征收范圍或為全部存量住房，考慮到部分免征情況下我國房地產(chǎn)稅的稅收規?；蚩蛇_1.5萬(wàn)億至2萬(wàn)億左右，約占GDP（2020年）的1.5％至2％，占全國一般公共預算收入（2020年）的8.2％至11％左右，從GDP占比來(lái)看，我國房地產(chǎn)稅的稅收規?；蚋哂诖蟛糠諳ECD國家，但低于英美等高收入發(fā)達國家。

（一）海外國家房地產(chǎn)稅的稅制：稅制差別較大、具體征收細則不同

海外國家房地產(chǎn)稅稅制呈現多元化的特征。按照房產(chǎn)稅與土地稅是否分開(kāi)，海外國家房地產(chǎn)稅大體可分為分開(kāi)征收、合并征收與納入征收三類(lèi)。分開(kāi)征收即為對土地和房產(chǎn)分別征收，以法國、德國等歐洲大陸國家為代表，其中法國對土地租金和房產(chǎn)租金分別課稅，并對房租實(shí)施累進(jìn)征收。合并征收即對房產(chǎn)和土地統一課稅，以英國、韓國等國為代表，一般是對居住用房的地產(chǎn)評估價(jià)格征收，其中英國房地產(chǎn)稅根據房產(chǎn)價(jià)值分為8級，實(shí)施累進(jìn)稅。納入征收是指將房地產(chǎn)稅納入財產(chǎn)稅進(jìn)行征收，主要為美國、加拿大等國家為代表，其中財產(chǎn)稅屬于地方立法征收的地方稅，各個(gè)地方政府確定的稅率各不相同，一般在財產(chǎn)價(jià)值的1％以上。

（二）OECD國家房地產(chǎn)稅稅收規模：平均約為GDP的1.6％、財政收入的5％

OECD國家房地產(chǎn)稅稅收規模差別較大，與經(jīng)濟發(fā)展水平呈現一定正相關(guān)。鑒于統計數據的可得性以及房地產(chǎn)稅的征收類(lèi)別不同，本處用OECD國家不動(dòng)產(chǎn)稅規模代替房地產(chǎn)稅稅收規模（口徑稍有高估但總體可以代表房地產(chǎn)稅規模，2020年數據）。從房地產(chǎn)稅與GDP之比來(lái)看，房地產(chǎn)稅GDP占比與各國經(jīng)濟發(fā)展水平呈現一定正向關(guān)系，人均GDP較低的發(fā)展中國家墨西哥為0.3％，發(fā)達國家中人均GDP不足2.5萬(wàn)美元的捷克、斯洛文尼亞、立陶宛、愛(ài)沙尼亞等國不足1％，以色列、美國、英國、加拿大等人均GDP超過(guò)4萬(wàn)美元的國家在3％左右。從房地產(chǎn)稅與稅收之比來(lái)看也呈現類(lèi)似的特征，總體上經(jīng)濟體越發(fā)達房地產(chǎn)稅的稅收占比越高，其中墨西哥、愛(ài)沙尼亞、捷克等國的房地產(chǎn)稅在稅收中的占比不足2％，而美國、英國、加拿大等傳統聯(lián)邦制國家房地產(chǎn)稅在稅收中的占比超過(guò)10％，美國最高達11％，主要是由于地方政府對房地產(chǎn)稅實(shí)施“以支定收”原則并用于當地公共物品供給，整體房地產(chǎn)稅的稅收規模相對較大。

（三）我國房地產(chǎn)稅稅收總額預測：規模為1.5萬(wàn)億至2萬(wàn)億元

假設房地產(chǎn)稅存量征收，我國房地產(chǎn)稅稅收規模占比或高于OECD國家平均水平。根據我國征收房地產(chǎn)稅的政策目標，大概率會(huì )將所有存量房納入征稅范圍并以評估價(jià)值作為計稅依據，而且會(huì )實(shí)施一定的稅收扣除，這意味著(zhù)首先需要評估存量房的大體總市值，并對稅率及稅收扣除方式做出一定假設。在市值估計方面，將百城樣本住宅的當前平均價(jià)格，與住房市場(chǎng)化改革以來(lái)商品房新開(kāi)工面積的累積面積（假設每年平均拆舊率為10％）相乘以簡(jiǎn)單估算，當前房地產(chǎn)存量市值約為403萬(wàn)億元左右。從稅率方面，有固定稅率與累進(jìn)稅率兩種方式，根據央行2019城鎮居民家庭資產(chǎn)負債調查結果顯示，中國擁有兩套住房的家庭占比為31％，擁有三套及以上住房的家庭占比為10.5％，假設所有住房征收0.5％，稅收總規模2萬(wàn)億左右；假設每套房產(chǎn)面積相近，對首套住房免征、第二套住房征1％、三套及以上征2％，那么房地產(chǎn)稅稅收總規模約為1.5萬(wàn)億左右。此外，還可以按照人均住房建筑面積來(lái)進(jìn)行稅收扣除，按照此種方法需要事先獲得城鎮家庭住房面積的分布情況，按照2013家庭金融報告與2015人口抽樣調查統計，一般認為按照人均居住建筑面積35平米（接近2019年人均住房建筑面積）作為扣除界限，有約占居住總面積45％的比重屬于應稅面積范圍，假設按照市值1％的稅率征收，則房地產(chǎn)稅稅收規模約為1.8萬(wàn)億元。從房地產(chǎn)稅占GDP的比重來(lái)看，我國房地產(chǎn)稅的稅收規?；蚋哂诖蟛糠諳ECD國家，但低于英美等高收入發(fā)達國家。

假設房地產(chǎn)稅增量征收，稅收規?；蛞蜻^(guò)小而不符合房地產(chǎn)稅的稅收定位。假設根據上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗，僅對新購買(mǎi)的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）進(jìn)行征收，那么稅收規?；虿蛔?000億元。關(guān)于二手房的交易數據，目前僅知2015年至2019年期間，全國二手房成交量分別為457萬(wàn)套、506萬(wàn)套、430萬(wàn)套、430萬(wàn)套及 426萬(wàn)套，假設增量環(huán)節征稅后二手房交易量穩定在400萬(wàn)套，并根據對數正態(tài)分布（住房面積的概率密度函數約服從）模擬得知每套住宅的平均面積在84平米左右，那么每年二手房的購買(mǎi)面積約為3.4億平米，約占整個(gè)存量住房面積的12％。再考慮到當前每年現房銷(xiāo)售面積或不高于2.5億平米，那么增量住房的市值規模即計稅依據僅為9.4萬(wàn)億，即便假設稅率提高至3％，稅收規?；蛞膊蛔?000億元，或并不符合其作為地方財政重要補充的定位。

三、房地產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)的影響：不同區域的政策效應不同

從理論上看房地產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)有一定短期內的負面影響，從需求端來(lái)看房地產(chǎn)稅從無(wú)到有會(huì )降低持有房產(chǎn)的邊際收益，從供給端來(lái)看征稅對象與稅源的部分不一致會(huì )帶來(lái)較低收入者拋售房產(chǎn)從而增加存量供給。從OECD國家的實(shí)踐情況來(lái)看，人均GDP低于2.5萬(wàn)美元的國家房地產(chǎn)稅稅收規模普遍低于GDP的1％，因此不應忽略保有環(huán)節征稅對房?jì)r(jià)的影響。本節利用DID模型對上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響加以計量分析，以對后續房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)變化形成參考。從房?jì)r(jià)對于宏觀(guān)經(jīng)濟影響的角度來(lái)看，由于宏觀(guān)經(jīng)濟的影響要素較多，房?jì)r(jià)與宏觀(guān)經(jīng)濟之間并沒(méi)有簡(jiǎn)單的線(xiàn)性關(guān)系。

房產(chǎn)稅影響房?jì)r(jià)的建模思路：運用DID模型分析政策效應

估計政策效應有多種方法，其中雙重差分法是近年來(lái)最為流行的計量方法。本文中，選取北京、深圳、廣州三省作為上海的參照組，選取武漢、長(cháng)沙、成都作為重慶的參照組，通過(guò)設置虛擬變量，對比分析參照組與政策組在政策實(shí)施前后的房?jì)r(jià)變化幅度以及影響時(shí)滯等層面來(lái)衡量政策效應。在數據選擇方面，主要運用2005年至2019年8個(gè)省份的商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格作為目標變量，并利用人口密度、人均GDP、金融機構貸款規模來(lái)控制省際間的其他差異，其中政策實(shí)施年份為2011年。

（二）模型結論：房產(chǎn)稅政策試點(diǎn)對上海與重慶的影響并不相同

從政策效應的持續時(shí)效來(lái)看，2011年房產(chǎn)稅試點(diǎn)對上海房?jì)r(jià)的影響周期較短，對重慶的影響周期較長(cháng)。首先，DID模型的回歸系數表明2011年的房產(chǎn)稅試點(diǎn)的確對兩省房?jì)r(jià)帶來(lái)了一定負面沖擊。但是，房產(chǎn)稅對上海房?jì)r(jià)的負面影響主要體現在2011年當年，2012年之后上海的房?jì)r(jià)已經(jīng)與參照組的價(jià)格上漲趨勢沒(méi)有了差異。此外，房產(chǎn)稅試點(diǎn)要實(shí)施的前一年，上海的房?jì)r(jià)上漲幅度也因預期影響不及參照組。房產(chǎn)稅對重慶房?jì)r(jià)的負面影響持續時(shí)間較長(cháng)，至少持續到2015年。

從政策效應的影響幅度來(lái)看，房產(chǎn)稅對上海的影響相對更小。通過(guò)事件分析法進(jìn)行平行趨勢檢驗，可發(fā)現2011年當年房產(chǎn)稅使得上海房?jì)r(jià)每平米下降了900元左右，約占上海2010年房?jì)r(jià)的6.7％左右。重慶房?jì)r(jià)則在此后兩年每平米下降了500元左右，約占2010年的9.8％，接近10％。

2022年即將展開(kāi)的新一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，短期內或對部分城市的房?jì)r(jià)帶來(lái)較大下行壓力。從前述DID模型結論來(lái)看，房地產(chǎn)稅征收的當年或一兩年之內房?jì)r(jià)有較大的下行壓力，對人口密度較大、經(jīng)濟發(fā)展水平較高、金融供給充分的城市影響相對較小且影響時(shí)限較短，對于人口密度較低、經(jīng)濟發(fā)展水平較低的城市影響較大且影響時(shí)限較長(cháng)。從影響幅度上來(lái)看，考慮到上海、重慶的試點(diǎn)僅對增量部分、高檔住宅實(shí)施征收，2022年開(kāi)展的新試點(diǎn)或會(huì )擴大征收范圍、提高征收稅率，這或會(huì )對部分城市房?jì)r(jià)帶來(lái)超過(guò)20％的房?jì)r(jià)下行，房?jì)r(jià)下行幅度也會(huì )影響到房?jì)r(jià)恢復正常的時(shí)間。

（三）房?jì)r(jià)變化對宏觀(guān)經(jīng)濟的影響：房?jì)r(jià)變化與固定資產(chǎn)投資呈正向關(guān)聯(lián)、與消費呈負向關(guān)聯(lián)，但房?jì)r(jià)并不是解釋宏觀(guān)增長(cháng)的主要變量

房?jì)r(jià)上漲對固定資產(chǎn)投資具有促進(jìn)作用但對消費具有拖累作用，房?jì)r(jià)變化與GDP增速變化并不存在對應關(guān)系。首先，房地產(chǎn)價(jià)格影響資源配置方向與相關(guān)投資規模，房?jì)r(jià)上漲對經(jīng)濟增長(cháng)具有拉動(dòng)的一面，但同時(shí)房?jì)r(jià)上漲也會(huì )對其他投資與消費產(chǎn)生替代并形成“擠出”效應，也具有拖累經(jīng)濟增長(cháng)的一面。其次，影響經(jīng)濟增長(cháng)的因素是多元的，房地產(chǎn)稅征收與房?jì)r(jià)變化在長(cháng)期中也會(huì )通過(guò)投資、消費、財政及金融等多個(gè)渠道影響經(jīng)濟增長(cháng)，很難通過(guò)模型假設所有其他變量不變，僅研究房地產(chǎn)稅或房?jì)r(jià)變化與經(jīng)濟增長(cháng)的關(guān)系，因此在理論上，房?jì)r(jià)變化與經(jīng)濟增長(cháng)變化之間并不存在簡(jiǎn)單的對應關(guān)系，GDP增速變化反而可能是影響房?jì)r(jià)變化的原因，而非其結果。從實(shí)際情況來(lái)看，如果將房?jì)r(jià)（百城樣本住宅價(jià)格）、GDP（名義GDP）、社零額、固定資產(chǎn)投資季度數據取對數后建立誤差修正模型，可以看到房?jì)r(jià)上漲總體對固定資產(chǎn)投資有拉動(dòng)作用，但對社零額變化有顯著(zhù)的負向關(guān)聯(lián)。通過(guò)格蘭杰因果檢驗進(jìn)一步得知，房?jì)r(jià)與經(jīng)濟增長(cháng)之間呈現正向關(guān)系，但GDP變化是房?jì)r(jià)變化的原因而非其結果。