?9月底以來(lái)，隨著(zhù)監管層頻頻作出涉及房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，并釋放出一定的積極信號，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情緒略有回暖。從證券時(shí)報記者采訪(fǎng)的情況來(lái)看，部分地區房貸的放款速度已經(jīng)加快，局部地區房貸利率有所下調，房企信貸環(huán)境預期也會(huì )得到一定改善。但這并不意味著(zhù)房地產(chǎn)相關(guān)貸款會(huì )在短時(shí)間內大面積放開(kāi)，房地產(chǎn)信貸政策從嚴基調難以撼動(dòng)。

有專(zhuān)家表示，從監測的情況來(lái)看，目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)暫未出現大面積松動(dòng)的跡象。個(gè)別銀行房貸放款提速，并不代表銀行房貸將全面放松，更不意味著(zhù)房地產(chǎn)政策的轉向。

部分城市房貸

放款周期縮短

“房貸放款加快，目前已經(jīng)有銀行在實(shí)務(wù)操作層面接到了通知，放款周期可以從最嚴格時(shí)候的6個(gè)月縮短到1~2個(gè)月?！弊C券時(shí)報記者近日從中介處收到這樣一條信息。

“二手房按揭貸款相對快了，但是還是慢?！绷硪晃槐本┏?yáng)區的地產(chǎn)中介告訴證券時(shí)報記者，在他看來(lái)，北京房貸提速并不明顯，外地主要也是針對較長(cháng)時(shí)間房貸未發(fā)放的城市。

今年以來(lái)，隨著(zhù)“三條紅線(xiàn)”和“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”發(fā)力，樓市整體呈降溫態(tài)勢。不僅房企融資端持續承壓，購房者要獲得貸款也并不容易。尤其是進(jìn)入三季度以來(lái)，各大銀行對個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)都相當謹慎，部分銀行放款甚至要等到7個(gè)月后。

9月底，央行三天內兩次提及房地產(chǎn)，在9月27日召開(kāi)的央行貨幣政策委員會(huì )2021年第三季度例會(huì )，以及9月29日召開(kāi)的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì )上，均提出“維護住房消費者合法權益”，市場(chǎng)將其解讀為“釋放暖意”。

近期有消息稱(chēng)，部分地區房貸的放款速度已經(jīng)加快。有媒體報道，一些省份的銀行已收到放松房貸額度的指導，銀行將按照市場(chǎng)化、法治化的原則給予經(jīng)營(yíng)困難的地產(chǎn)公司支持，同時(shí)按揭額度也會(huì )增加。從證券時(shí)報記者采訪(fǎng)的情況來(lái)看，個(gè)別地區房貸放款確實(shí)有所提速，但并不意味著(zhù)房地產(chǎn)相關(guān)貸款會(huì )在短時(shí)間內大面積放開(kāi)，銀行在房貸方面仍受到較嚴格的監管要求。

據貝殼研究院數據，10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長(cháng)。不過(guò)從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等城市放款周期較9月有所縮短。

與此同時(shí)，一些城市房貸利率出現下調。成都一位購房者告訴證券時(shí)報記者，最近當地首套房的利率已有所下調，之前“首套”認定標準是“認房又認貸”，首套房利率約為5.8%~6%左右，現在已經(jīng)降到5.6%左右了。

10月90城中主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個(gè)基點(diǎn)。這也是年內首次環(huán)比下降，市場(chǎng)認為這顯示了信貸環(huán)境有所改善。

其中，20個(gè)城市房貸利率出現下調，14個(gè)城市首套利率下降，14個(gè)城市二套房貸利率下降，重合的9個(gè)城市首套、二套房貸利率均下調。下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，以及無(wú)錫、湖州等長(cháng)三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線(xiàn)城市。

房企信貸環(huán)境望改善

對房企來(lái)說(shuō)，在經(jīng)歷了一段“陣痛期”后，有望迎來(lái)一絲“暖意”。市場(chǎng)普遍認為，多部門(mén)自三季度開(kāi)始頻繁作出涉及房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，釋放出一定的積極信號，也在一定程度上提振了市場(chǎng)信心，預計四季度至明年上半年，房企整體信貸環(huán)境將會(huì )得到一定的改善。

東北地區某國有大行高層對證券時(shí)報記者表示，總行會(huì )在年初給一級分行一定的貸款額度，針對房地產(chǎn)會(huì )有一個(gè)細項，如房地產(chǎn)貸款不超過(guò)多少，個(gè)人按揭貸款不超過(guò)多少，然后按月下達當月具體額度。也會(huì )根據各地的需求狀況在全國范圍內調劑。按目前的導向，涉房貸款額度預計會(huì )適度寬松一下，但總體上不會(huì )增加太多。

“現在確實(shí)有房企面臨較大困難，我覺(jué)得針對房企的信貸環(huán)境會(huì )慢慢調整，在堅持房住不炒的原則基礎上，支持房企的合理融資需求?！痹撊耸勘硎?。

10月21日，在國新辦發(fā)布會(huì )上，銀保監會(huì )統計信息與風(fēng)險監測部負責人劉忠瑞表示，要督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監管要求，配合人民銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩中趨緩。此前在第三季度金融統計數據新聞發(fā)布會(huì )上，央行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾表示，部分金融機構誤解銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，未來(lái)將保持房地產(chǎn)信貸平穩有序投放。

央行營(yíng)業(yè)管理部日前在2021年前三季度北京地區貨幣信貸工作通報會(huì )上對下一階段貨幣信貸工作做出部署，要求準確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求，穩健開(kāi)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)信貸平穩有序投放。

東興證券房地產(chǎn)分析師陳剛認為，雖然政策邊際改善對后續開(kāi)發(fā)貸與按揭貸款額度或將有一定程度緩和，但金融機構的信貸支持大概率也是向部分信用風(fēng)險小的優(yōu)質(zhì)房企集中。貝殼研究院高級分析師潘浩也認為，房企在金融端的集中度也在逐年提升且分化明顯，優(yōu)質(zhì)房企一定會(huì )有更多的資源傾斜，一些負債情況較高的房企會(huì )付出更高融資成本。

未出現大面積松動(dòng)跡象

“個(gè)別銀行房貸放款提速，并不代表銀行房貸將全面放松，更不意味著(zhù)房地產(chǎn)政策的轉向?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，從監測的情況來(lái)看，目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)暫未出現大面積松動(dòng)的跡象。

華南地區一國有大行人士對證券時(shí)報記者表示，今年年初開(kāi)始，當地監管部門(mén)開(kāi)始對轄內銀行的按揭貸款和開(kāi)發(fā)商貸款進(jìn)行管控，有月度調控要求，每月新增房地產(chǎn)貸款不能超過(guò)一定限額，這個(gè)限額要求通常會(huì )比總行給的額度更嚴格。該行今年的房貸額度一直比較緊張，且目前并未收到放松的通知。

華東一家股份制商業(yè)銀行行長(cháng)對證券時(shí)報記者表示，目前還未接到正式的按揭額度放開(kāi)通知，但前幾天當地監管部門(mén)統計了應放未放貸款的戶(hù)數。

中國房地產(chǎn)數據研究院院長(cháng)陳晟對證券時(shí)報記者表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則對首套房等剛需類(lèi)信貸有所放松，提高審批速度是可行的，但各個(gè)銀行還有自己的貸款的額度的管控。目前針對企業(yè)端的房貸并沒(méi)有明顯松動(dòng)的跡象。受限于房貸集中度管理規定，更大面積的松動(dòng)應該是在明年初，也就是確定整個(gè)授信額度的時(shí)候，才可能有明確的信號釋放出來(lái)。