房子夠住了嗎？如果我們都沉浸在這個(gè)問(wèn)題中，永遠都出不來(lái)，因為這根本就是一個(gè)偽命題，房子再多，也永遠有人覺(jué)得不夠住，房子再少也永遠有人好多套。

01

房子夠住了嗎？官方數據公布

首先調查中有時(shí)候聽(tīng)不到真話(huà)，說(shuō)實(shí)話(huà)的又可能沒(méi)有話(huà)語(yǔ)權，真正低調的多套房不會(huì )說(shuō)，真正高調的沒(méi)有房也給你吹出花來(lái)。再有一類(lèi)就是他們真不知道夠不夠住，有兩套夠不夠？有人覺(jué)得還想要更多才夠住。

總之爭來(lái)爭去，難有結果，不過(guò)不管房子是不是真的缺，但在老百姓的心中，住房難確實(shí)是實(shí)實(shí)在在客觀(guān)存在的大問(wèn)題。所以，個(gè)體的調查沒(méi)有多大意義。

但是如果是整體的數據統計或許就不一樣了。

8月31日，住建部表示，我國住房發(fā)展取得巨大成就，2019年，城鎮居民人均住房建筑面積達到39.8平方米，農村居民人均住房建筑面積達到48.9平方米。

無(wú)疑，從過(guò)去幾平米到近40平的城鎮居民人均住房，這是我們快速發(fā)展的見(jiàn)證，是可喜的大好事。但對于39.8平方米大家容易步入3個(gè)誤區。

一個(gè)誤區，房子夠住了，人均都到40平米了。家家戶(hù)戶(hù)不都得100多平的大房子??！

另一個(gè)誤區，人均多少都毫無(wú)意義，因為一平均誰(shuí)家都是豪宅。

再有一個(gè)誤區，城鎮居民就是城市所有人，這個(gè)一說(shuō)大家都明白，但不說(shuō)就很容易忽視。

房子總量也好，人均也好，其實(shí)都比較高標準了，但同時(shí)我們要知道，城市里還有大量流動(dòng)人口并沒(méi)有統計進(jìn)去。他們是有住房需求的，多數沒(méi)房，從這個(gè)角度，似乎住房還有很大的缺口。

這么綜合看來(lái)，幾個(gè)極端的誤區還是要不得的，我們既要承認住房取得的成績(jì)，同時(shí)也要面對現實(shí)中存在的矛盾問(wèn)題。

有報道稱(chēng)，我國人均住房面積已經(jīng)達到發(fā)達國家水平。一張幾年前的圖，全球各個(gè)國家與地區的人均住房數據對比圖，除了前兩個(gè)國家在60平米以上，其他的發(fā)達國家，都在45平米左右，甚至一些東亞國家人均也就在30多平米。當然這個(gè)中國的數據跟官方的不一致，但相差不太大，中國雖不及前兩個(gè)國家，但在東亞國家中已經(jīng)高出很多，基本已達到發(fā)達國家的人均住房面積水平。

這個(gè)我就不評價(jià)了，每個(gè)人心中都有一桿秤，每個(gè)人心中也都有一個(gè)夠不夠住的標準。我覺(jué)得，不管夠不夠住，都無(wú)法改變房地產(chǎn)的變革時(shí)代來(lái)臨。

02

三大巨變預示傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式走到盡頭

不管你認為房子夠不夠住，其實(shí)都改變不了房地產(chǎn)內在邏輯的變革。曾有中介大佬說(shuō)過(guò)：“中國人今天已經(jīng)不缺房子了，基本已經(jīng)解決了房子的居住問(wèn)題。核心問(wèn)題在于，房子的分布上不夠均勻。我國住宅房屋的供應分布和人口地域分布，實(shí)際差異是非常巨大的?！?/p>

我覺(jué)得這個(gè)說(shuō)到了點(diǎn)上。單純說(shuō)房子缺不缺意義不大，更大的意義在于哪些人缺，哪些地方缺。

所以，對我們個(gè)人而言，似乎被平均的感覺(jué)不好受，但是從國家層面講，人均或總量的意義在于可以指導未來(lái)的政策決定和規劃，實(shí)際上現在我們看到的或一會(huì )我要說(shuō)到的正是基于這樣的數據考量來(lái)做的安排。

1、“房住不炒”和“住有所居”決定未來(lái)房地產(chǎn)回歸居住屬性。

房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位以及“努力實(shí)現全體人民住有所居”決定了房地產(chǎn)必須更換新的動(dòng)能，房地產(chǎn)本身，自住和投入雖然二者兼具有之，但過(guò)去不可否認，被過(guò)度投入化了，如今正是對過(guò)去的一種糾偏。

房住不炒也好，住有所居也罷，重點(diǎn)都在一個(gè)“住”字，還原了房地產(chǎn)的本能屬性，即使用功能。這一變化是從根本上、思想意識上的改變，是一切調控方向的指南針。

2、不搞“大拆大建”了，從“開(kāi)發(fā)”到“經(jīng)營(yíng)”思維轉變。

現在國家要求，嚴格控制大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷等，推動(dòng)城市更新由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉變，不沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設方式，片面追求規模擴張帶來(lái)的短期效益和經(jīng)濟利益。

這個(gè)也不展開(kāi)了，大家都清楚，尤其是開(kāi)發(fā)商、購房者，要從過(guò)去的思路和邏輯中走出來(lái)，迎接新時(shí)代的房地產(chǎn)創(chuàng )新模式。

3、存量市場(chǎng)逐漸超越新房市場(chǎng)規模，讓不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來(lái)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)從逐漸迎來(lái)巨大挑戰和變革?？梢钥闯?，不少地區也開(kāi)始逐漸對房地產(chǎn)市場(chǎng)所發(fā)揮的作用有了不同的規劃和認識，站在國家重視和傾斜力度看，房地產(chǎn)真的要進(jìn)入存量房時(shí)代了。

有《報告》顯示，未來(lái)10年，我國年均新建商品住宅銷(xiāo)售面積約13億平左右，市場(chǎng)交易額長(cháng)期保持在15-16萬(wàn)億范圍內。二手房交易額將從當前的7萬(wàn)億左右增長(cháng)到25萬(wàn)億，逐步趕上甚至超過(guò)新房市場(chǎng)交易額。住房租賃市場(chǎng)也將達到萬(wàn)億級規模。

可見(jiàn)，未來(lái)存量市場(chǎng)的規模有多大，這塊大蛋糕不屬于不懂創(chuàng )新和時(shí)代變革的人。

03

開(kāi)發(fā)紅利消失，未來(lái)房地產(chǎn)的機會(huì )在哪里？

既然房地產(chǎn)迎來(lái)了巨變，過(guò)去傳統的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)行不通了，那是不是意味著(zhù)房地產(chǎn)所有的機會(huì )都沒(méi)了？反正指望調控放松，房?jì)r(jià)大漲，繼續炒房的機會(huì )很難了。但如果能夠跳出這個(gè)思維，或許還能找到一些新時(shí)代的房地產(chǎn)發(fā)展機會(huì )。

其實(shí)機會(huì )就在剛才說(shuō)到的房地產(chǎn)發(fā)生巨變的地方，哪里巨變就意味著(zhù)哪里需要更新，需要有新的動(dòng)能來(lái)為經(jīng)濟增長(cháng)添磚加瓦。只有吃透了新時(shí)代房地產(chǎn)的定調和定位，才能真正認識到房地產(chǎn)在新時(shí)代的機遇。

首先我說(shuō)，掙快錢(qián)掙大錢(qián)的幻想最好還是放一放，我們已經(jīng)從追求高速向高質(zhì)轉變，你可以發(fā)現，國家是下了多大的決心和力度。教育是大計，但是也因為亂象不惜一切代價(jià)要整治，從經(jīng)濟上肯定是損失很大，但為什么也要這么做？

房地產(chǎn)也是如此，已做出承諾，三年實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉。

因為各種行業(yè)亂象已經(jīng)觸及了我們的根本目標底線(xiàn)，與我們的追求不符，必須這么做，沒(méi)有別的辦法。

但最新的會(huì )議傳遞出的信號是，這并不是新一輪調控的開(kāi)始，而更是過(guò)去亂象問(wèn)題的整治。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)日子不會(huì )太好過(guò)，但也不至于太差，因為總量是可喜的，只是分化情況比較嚴重，高度集中化的程度讓未來(lái)競爭更加激烈。

總結起來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)還能有以下機會(huì )。

1、城鎮化機會(huì )，10年窗口期你能抓住嗎？

最新數據顯示，2020年，我國常住人口城鎮化率達63.89%，城市數量達687個(gè)，城市建成區面積達6.1萬(wàn)平方公里。

前不久經(jīng)濟學(xué)家任澤平表示，“眾所周知，中國城鎮化率已高達63.89%，等到了百分之七八十的時(shí)候，城市化增速就放緩了，所以城市大開(kāi)發(fā)還有最后十年的窗口期。隨著(zhù)增量的商品房越來(lái)越少，房市就會(huì )進(jìn)入存量時(shí)代?！?/p>

通過(guò)任澤平的話(huà)，我們可以看到城鎮化發(fā)展還會(huì )加速推進(jìn)，畢竟離發(fā)達國家的80%還有很大差距，未來(lái)至少有2-3億人口要進(jìn)城。雖然不會(huì )像以前，但是依然有很大的空間。無(wú)論是不是最后10年，你都應該牢牢抓住未來(lái)10年的城鎮化紅利。

2、城市更新機會(huì )，不僅限于房企的紅利。

城鎮化紅利終究會(huì )結束，畢竟城鎮化程度越來(lái)越高，速度會(huì )放慢下來(lái)。那么城市更新的機會(huì )你能抓住嗎？

既然說(shuō)到不再搞大拆大建，那么一個(gè)城市要發(fā)展就必須升級煥新。新時(shí)代，改變傳統外延擴張式城鎮化發(fā)展道路已迫在眉睫，急需通過(guò)城市更新優(yōu)化城市空間結構，提升城市功能，改善城市人居環(huán)境。

不展開(kāi)說(shuō)，單說(shuō)一個(gè)老舊小區改造或舊城改造，就足以帶動(dòng)眾多行業(yè)發(fā)展。因此，這也必將成為新時(shí)代經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。比如，改造中，建材、停車(chē)設施、電梯等都會(huì )有很大的需求。

可能不像開(kāi)發(fā)賺大錢(qián)賺快錢(qián)，但是這可是細水長(cháng)流的好營(yíng)生，做好了，機會(huì )很大，從向開(kāi)發(fā)要紅利到向管理要紅利。

3、高質(zhì)量發(fā)展機會(huì )，專(zhuān)注品質(zhì)房企脫穎而出。

眾所周知，不僅僅是我們的房地產(chǎn)，整個(gè)社會(huì )都在從追求高速向高質(zhì)量轉變。高質(zhì)量發(fā)展將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)提高產(chǎn)品質(zhì)量，提高工藝技術(shù)，提高效率效能，一定會(huì )淘汰一批濫竽充數的房企，從而催生一些匠心精神的大國工匠企業(yè)。

我看好某些做高端住宅的企業(yè)，他們把品質(zhì)和服務(wù)做到了極致，當然還有很多不足，但方向是對的。

同時(shí)，高質(zhì)量追求也會(huì )拉動(dòng)新的住房需求，特別是改善型購房者。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高品質(zhì)、多樣化、精細化的時(shí)代，科技、智能、環(huán)保等建筑建材興起。隨著(zhù)房地產(chǎn)回歸居住屬性，購房者越來(lái)越理性，對房子的追求將會(huì )更加本真，這對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰，但也對優(yōu)質(zhì)企業(yè)是個(gè)機會(huì )。

這一點(diǎn)跟城市更新一脈相承，都是在追求高質(zhì)量發(fā)展階段的新需求。

4、城市群機會(huì )，一些三四線(xiàn)城市或遇生機。

我說(shuō)過(guò)，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)方向是，城市化、城市更新和城市群。三者相輔相成，缺一不可。去年就提出來(lái)，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。

城市群的龍頭城市如何發(fā)揮優(yōu)勢？又如何起到帶動(dòng)和輻射作用？隨著(zhù)長(cháng)三角一體化、粵港澳大灣區建設、京津冀協(xié)同發(fā)展的提速，周邊中小城市的住房需求及軟硬件產(chǎn)業(yè)配套都有一定的機遇。

這樣也會(huì )讓一些三四線(xiàn)城市得到生機。

5、存量市場(chǎng)機會(huì )，“大居住”服務(wù)平臺崛起。

前邊說(shuō)到了，房地產(chǎn)正在從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉變。中國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)20多年快速發(fā)展，住宅供不應求的局面現已扭轉，未來(lái)新增住房需求無(wú)疑會(huì )大幅下降。

根據全球房地產(chǎn)發(fā)展路徑看，存量房的銷(xiāo)售租賃將逐漸占據中國住宅市場(chǎng)交易的主導地位。從國家布局來(lái)看，未來(lái)二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)也將大有可為。中國人均居住面積已達到相當高的水平，而未來(lái)更大的任務(wù)在于盤(pán)活存量、減少空置。

中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預測表示，2025年左右城鎮新建住房面積的增量將會(huì )出現拐點(diǎn)即年增量由持續上升轉向絕對下降。也就是說(shuō)，城市化空間從規模擴張正轉向存量更新。

事實(shí)上，當下，中國的二手房交易量占比僅為33%，與發(fā)達國家相去甚遠。根據另一項相關(guān)數據統計顯示，未來(lái)5-10年，新房市場(chǎng)大概維持在8-10萬(wàn)億、二手房到達10萬(wàn)億、租賃3-5萬(wàn)億、商辦3-4萬(wàn)億、家居家裝4萬(wàn)億、物管管理2-3萬(wàn)億，大居住領(lǐng)域是一個(gè)超過(guò)30萬(wàn)億級別的大市場(chǎng)。

甚至在我看來(lái)，這個(gè)數據還顯保守，可能還不止這些。隨著(zhù)國家政策導向性的延展，很多人的觀(guān)念也會(huì )發(fā)生改變，將會(huì )大幅拉動(dòng)市場(chǎng)交易活躍。而近年來(lái)，國家大力發(fā)展租房租賃，就更為存量市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限想象空間。

近期鬧得比較歡的是中介的去留，今天不討論，但我想說(shuō)，隨著(zhù)市場(chǎng)的成熟，賣(mài)方市場(chǎng)逐步向買(mǎi)方市場(chǎng)轉化，買(mǎi)方的話(huà)語(yǔ)權越來(lái)越大。中介本質(zhì)上就是服務(wù)行業(yè)，但過(guò)去，粗放式發(fā)展階段，這種服務(wù)并不盡人意，甚至被草莽江湖所取代，市場(chǎng)長(cháng)時(shí)間紊亂，房產(chǎn)中介水平參差不齊。

未來(lái)，不僅僅是靠掌握著(zhù)房源的壟斷權，更要在市場(chǎng)中占據提高找房服務(wù)、買(mǎi)房服務(wù)和交易服務(wù)意識，誰(shuí)能提高找房效率、交易人效，誰(shuí)就能掌握話(huà)語(yǔ)權，在市場(chǎng)中立于不敗之地。

市場(chǎng)很大，機會(huì )也很多，但是行業(yè)正在洗牌，淘汰過(guò)去粗制濫造的服務(wù)，迎接新時(shí)代精細化、高效率服務(wù)，為一些賦能行業(yè)、賦能終端需求者、打造最高效房產(chǎn)新生態(tài)的大居住服務(wù)平臺創(chuàng )造了前所未有的機會(huì )。

6、鄉村振興機會(huì )，農村住房也要更新。

近日，國家就提及了農村住房長(cháng)效發(fā)展機制的概念。這是新的提法，也意味著(zhù)未來(lái)在鄉村振興大背景下，農村住房更新也將有很大的發(fā)展空間。不展開(kāi)說(shuō)了，以后再續。