受歐洲、美國、加拿大和部分亞太地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，2021年一季度全球強勁增長(cháng)。造成當前房地產(chǎn)市場(chǎng)“高溫”的主要因素，一是持續的低利率政策和空前的寬松貨幣政策環(huán)境，二是大規模政府財政刺激政策造成的額外收入。但是，泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩定正在越來(lái)越多成為各國監管者的擔憂(yōu)。擺在主要發(fā)達經(jīng)濟體央行面前的無(wú)疑是如何駕馭空前繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)這道被疫情加劇的難題。

在全球房地產(chǎn)指南網(wǎng)站公布的最新市場(chǎng)報告中，“前所未有的空前繁榮”折射出全球主要經(jīng)濟體房地產(chǎn)行業(yè)的樂(lè )觀(guān)景象，在這一樂(lè )觀(guān)景象的背后，是多數國家監管部門(mén)面臨的維持經(jīng)濟增速與避免金融風(fēng)險的兩難局面。

該市場(chǎng)報告顯示，受歐洲、美國、加拿大和部分亞太地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，2021年一季度全球房地產(chǎn)價(jià)格強勁增長(cháng)。

從增量來(lái)看，今年一季度，在低利率環(huán)境和寬松貨幣政策的影響下，全球57個(gè)主要房地產(chǎn)市場(chǎng)中的43個(gè)出現了實(shí)際房?jì)r(jià)持續上漲。如果不扣除通脹因素，則有50個(gè)主要房地產(chǎn)市場(chǎng)出現價(jià)格持續上漲，只有7個(gè)市場(chǎng)出現了下降。

從上漲勢頭來(lái)看，當前多數經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場(chǎng)較去年同期出現明顯上升。在43個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的經(jīng)濟體中，29個(gè)經(jīng)濟體的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現高速增長(cháng)態(tài)勢，增速從5.21%至28.7%不等；14個(gè)經(jīng)濟體的房地產(chǎn)價(jià)格增速維持在0.14%至4.03%之間。

北美房地產(chǎn)價(jià)格持續高速增長(cháng)。在美國，季節調整后的標普/Case-Shiller房?jì)r(jià)指數在一季度上漲了10.28%；美國聯(lián)邦住房金融局公布的季度調整后的住房?jì)r(jià)格指數同樣也上漲了10.54%，為有記錄以來(lái)的最高年度增速。低利率環(huán)境和大規模政府刺激方案催生的住房需求和建筑活動(dòng)是推升價(jià)格的關(guān)鍵因素?？紤]到去年的低基數，一季度美國單戶(hù)住宅銷(xiāo)售量較去年同期增長(cháng)48.3%；新房開(kāi)工數量較去年同期增長(cháng)67.3%，新房完工數量也上漲了21.7%。美國全國住宅建筑商協(xié)會(huì )數據顯示，美國住宅建筑商信心指數近期維持在高位。在加拿大，受經(jīng)濟前景改善之后需求強勁提升的影響，11個(gè)主要城市一季度房地產(chǎn)價(jià)格上漲了8.39%，相較于去年同期的2.92%增速上漲明顯；加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì )一季度數據顯示，住宅地產(chǎn)實(shí)際銷(xiāo)售量較去年同期增長(cháng)256%。

歐洲房地產(chǎn)升溫態(tài)勢在今年一季度進(jìn)一步強化。26個(gè)歐洲國家中的23個(gè)均維持房地產(chǎn)價(jià)格增長(cháng)態(tài)勢，全球房地產(chǎn)價(jià)格增速最高的4個(gè)國家都在歐洲，分別是增長(cháng)了28.7%的黑山、增長(cháng)了14.38%的斯洛伐克、增長(cháng)了13.59%的土耳其和增長(cháng)了11.28%的瑞典。值得關(guān)注的是，受到住宅地產(chǎn)需求上升、低利率環(huán)境、良好的家庭財務(wù)狀況以及城鎮化發(fā)展的影響，德國公寓平均價(jià)格在一季度增長(cháng)了9.59%，維持了過(guò)去6年的持續上漲態(tài)勢。英國的房地產(chǎn)價(jià)格也維持了5.33%的高速增長(cháng)態(tài)勢，房地產(chǎn)交易也在一季度創(chuàng )下了54.6%的年度增幅。

亞太地區房地產(chǎn)價(jià)格出現了強勁增長(cháng)。其中，新西蘭的房地產(chǎn)價(jià)格增速最高。一季度房?jì)r(jià)中位數上漲了22.39%，相比于去年一季度的10.87%上漲明顯。在新西蘭之外，澳大利亞的房地產(chǎn)價(jià)格受到低利率環(huán)境的刺激在一季度增長(cháng)6.64%；日本房地產(chǎn)價(jià)格在一季度折合年化增幅為9.3%，較去年同期下降0.23%的態(tài)勢改善明顯。

針對全球主要房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情對實(shí)體經(jīng)濟沖擊尚未消退之時(shí)的空前繁榮，牛津經(jīng)濟研究院認為，與長(cháng)期趨勢相比，發(fā)達經(jīng)濟體的房地產(chǎn)價(jià)值被高估了約10%。上述泡沫部分會(huì )不會(huì )引發(fā)新一輪危機成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

從根源上看，造成當前全球主要國家房地產(chǎn)市場(chǎng)高溫的主要因素有二：一是持續的低利率政策和空前的寬松貨幣政策環(huán)境，為房?jì)r(jià)上漲提供了支持，相比于租金和其他投資，較為低廉的借貸成本使得房地產(chǎn)成為更受偏好的投資標的。二是大規模政府財政刺激政策造成的額外收入。自新冠肺炎疫情暴發(fā)以來(lái)，社交管控和封鎖限制了家庭支出。在政府財政支持下產(chǎn)生的額外收入促使家庭部門(mén)將更多的資金分配給房地產(chǎn)市場(chǎng)。

因此，支撐全球房地產(chǎn)繁榮的根基并不具有可持續性，后續市場(chǎng)的發(fā)展很大程度上依賴(lài)于政策變量，這成為部分投資者和決策者對于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要擔憂(yōu)。

多數研究機構認為，相較2008年國際金融危機前，無(wú)論是家庭部門(mén)還是金融機構的資產(chǎn)負債情況均有了明顯的改善。抵押貸款的增長(cháng)主要是由財務(wù)狀況良好的人推動(dòng)的，大多數發(fā)達國家的家庭負債都低于國際金融危機前。因此，即使出現泡沫被擠破的情況，出現類(lèi)似金融危機期間的違約和拋售潮進(jìn)而引發(fā)更大系統性風(fēng)險的可能性也較低。

然而，泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩定正在越來(lái)越多成為各國監管者的擔憂(yōu)。

一方面，“第一套房”門(mén)檻的上升成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。美聯(lián)儲主席鮑威爾日前表示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮并不是由魯莽、不負責任的貸款導致的，但使入門(mén)級買(mǎi)家更難進(jìn)入住房市場(chǎng)是一個(gè)嚴重問(wèn)題。

另一方面，投機泡沫的擠破對于家庭部門(mén)的沖擊不均衡性成為各方關(guān)注的另一焦點(diǎn)。當前，自住需求與投機性購買(mǎi)仍然是增長(cháng)的強勁動(dòng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也帶來(lái)了大量家庭賬面財富的快速增長(cháng)?？紤]到房地產(chǎn)影響比其他資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對家庭部門(mén)影響嚴重得多，如果受政策環(huán)境影響造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，家庭部門(mén)的財富效應將呈現明顯縮水，有可能通過(guò)消費、投資等渠道蔓延至其他經(jīng)濟領(lǐng)域。

更加引發(fā)各方擔憂(yōu)的是，在各方預測的美聯(lián)儲退出資產(chǎn)購置計劃的進(jìn)程中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，首先削減抵押支持貸款（MBS）資產(chǎn)購買(mǎi)量成為各方預計的大概率事件。而由此引發(fā)的縮表震蕩可能更為集中地體現在當前火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

因此，擺在主要發(fā)達經(jīng)濟體央行面前的無(wú)疑是一道被疫情加劇的難題——如何駕馭空前繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果任其走熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能變成不可持續的繁榮，并最終導致經(jīng)濟活動(dòng)逆轉。如果刺激措施的撤回速度過(guò)慢，可能會(huì )使房地產(chǎn)進(jìn)一步膨脹，并加劇對金融穩定的擔憂(yōu)。如果撤回太早或者監管過(guò)強意味著(zhù)擾亂市場(chǎng)并降低房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而威脅到各國的經(jīng)濟復蘇勢頭。