一份《關(guān)于持續整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（下稱(chēng)“55號文”）印發(fā)，一張涉及8個(gè)部委的調控網(wǎng)就此鋪開(kāi)，這是一篇將歷時(shí)3年，劍指房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規行為的檄文。

發(fā)布前一天，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在一個(gè)電話(huà)會(huì )議上，強調要進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作，他強調：“要持續規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)管好中介等市場(chǎng)機構，堅決查處市場(chǎng)亂象?！?/p>

55號文不僅是針對開(kāi)發(fā)商，還有住房租賃機構、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、中介等，其殺傷力或許遠比目前市場(chǎng)上的解讀還要廣泛、深遠。

細細讀文件，能發(fā)現本輪整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序行動(dòng)，有四點(diǎn)不同。

一

一是，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序涵蓋的范圍不同。

這是第一次部委層面發(fā)文同時(shí)對房地產(chǎn)相關(guān)的多板塊進(jìn)行整治。以往說(shuō)到樓市調控的對象，首當其沖的是開(kāi)發(fā)商和中介。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)交易向來(lái)是重點(diǎn)整治領(lǐng)域，但這一次，住房租賃、物業(yè)服務(wù)也被囊括進(jìn)來(lái)。

對開(kāi)發(fā)商而言，從前期拿地、開(kāi)發(fā)建設、買(mǎi)賣(mài)交易，到定期交付、建造品質(zhì)核驗，再到物業(yè)管理服務(wù)，調控觸角伸向更遠、更深、更細處；購房者買(mǎi)房，從貸款資金來(lái)源，到是否接收到虛假廣告宣傳，再到交易稅費，甚至是租房端，只要與“房”相關(guān)，都在監管范疇之內。

二

第二個(gè)不同是，此輪整治著(zhù)力點(diǎn)更側重于老百姓關(guān)心的買(mǎi)房安家揪心事。

首先是房地塊開(kāi)發(fā)環(huán)節，這次主要盯緊了房子的交付，比如交付是否如期、建造質(zhì)量和配套標準如何。

這里不得不提一個(gè)背景，近4年時(shí)間里，住建部層面密集調控、因城施策的力度，讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸接受一個(gè)現實(shí)：中國大規模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代被畫(huà)上句號，從前攻城略地沖規模，等待城鎮化紅利帶來(lái)房?jì)r(jià)上漲的“躺贏(yíng)”年代，已經(jīng)遠去了。

當新建住房面積增幅趨于平緩，住房基本供需平衡；當房?jì)r(jià)不再徑直上揚，生產(chǎn)房子的人開(kāi)始被市場(chǎng)教育，必須得沉下心來(lái)做產(chǎn)品。

怎么解決滲漏、開(kāi)裂、空鼓這住宅質(zhì)量上的三大通??？要知道，從根源上看，住宅質(zhì)量牽涉開(kāi)發(fā)企業(yè)、生產(chǎn)者施工企業(yè)、設計單位、監理單位等復雜關(guān)系，基于此，政策制定者更多考慮的是，怎么保證通過(guò)經(jīng)濟合約來(lái)約束相關(guān)各方的行為。

北京模式應運而生。北京是全國首個(gè)將住宅品質(zhì)寫(xiě)進(jìn)土地出讓合同里的城市，它不僅在競地環(huán)節把房?jì)r(jià)和地價(jià)鎖定，還要開(kāi)發(fā)商承諾住宅品質(zhì)，比如節能環(huán)保低碳、一二三星綠色住宅、裝配式等，防止企業(yè)在無(wú)上限的地價(jià)競爭中折損房屋品質(zhì)。誰(shuí)也不能再把高地價(jià)、房屋限價(jià)作為質(zhì)量問(wèn)題的借口。

除了交付時(shí)間和質(zhì)量，55號文還要求，光建一棟棟高樓不行，開(kāi)發(fā)商得按完整居住社區建設標準，建設配套設施。每個(gè)社區內要有基本公共服務(wù)設施、便民商業(yè)、市政配套、公共活動(dòng)空間，步行5-10分鐘到達幼兒園、老年服務(wù)站等。

其次是房屋買(mǎi)賣(mài)環(huán)節。55號文里，監管部門(mén)用了155字點(diǎn)出了多個(gè)違規行為，全都是約束賣(mài)方市場(chǎng)中頻發(fā)的亂象，比如捂盤(pán)惜售，囤積房源；協(xié)助購房者套取經(jīng)營(yíng)貸濫加杠桿，避稅，收茶水費，捆綁車(chē)位銷(xiāo)售、變相漲價(jià)等。幾乎交易環(huán)節能遇到的“貓膩”，都被點(diǎn)名。

住房租賃環(huán)節的整頓側重于規范租賃企業(yè)的資格，以及“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”模式等，主要目的是防止長(cháng)租企業(yè)暴雷，讓年輕人租好房。

除了市場(chǎng)化租賃房源，僅7月以來(lái)，國務(wù)院、住建部等多部門(mén)也推出多個(gè)利好長(cháng)租房的政策。7月20日國務(wù)院辦公廳發(fā)文強調要“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，增加保障房和共有產(chǎn)權房供給，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費負擔；一周后減稅政策正式出臺。長(cháng)租房面臨的土地成本、稅費負擔等障礙正逐步得到緩解。

買(mǎi)房后，下一步就到了物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)是整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序行動(dòng)的新面孔。這個(gè)與數以?xún)|計的人們生活息息相關(guān)的領(lǐng)域，逐漸接受監管部門(mén)數把戒尺的丈量。比如公區收益使用情況、物業(yè)費收費標準、退出機制等。

物業(yè)應提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，那么，每一項服務(wù)怎么計費呢？北京在7月27日率先公布了住宅小區里的計算公式，即物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格=年度物業(yè)服務(wù)成本總額/專(zhuān)有部分面積總和/月數。人工、專(zhuān)項服務(wù)、安全生產(chǎn)管理、能源消耗、物料消耗、辦公費用等都做了明確的規定。

55號文出臺后，或疊加整體大盤(pán)情緒，過(guò)于敏感的投資者看到了教育股的“烽火狼煙”，物業(yè)股連續三日暴跌，有觀(guān)點(diǎn)擔心物業(yè)行業(yè)可能遭遇扼喉式監管。

其實(shí)不然。政策對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的支持力度沒(méi)有變，55號文更多是對市場(chǎng)亂象進(jìn)行規范，“有序”“有標準”是主要目的。年初十部門(mén)發(fā)文也明確給物業(yè)企業(yè)指了方向，物業(yè)要和生活服務(wù)相結合，嘗試養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領(lǐng)域。

智慧社區、智慧物業(yè)也是政策支持的風(fēng)口。要通過(guò)信息化改造，提升物業(yè)行業(yè)的服務(wù)效率問(wèn)題，提升物業(yè)服務(wù)的便捷性。

三

第三點(diǎn)不同，是本輪整治給出了明確的時(shí)間表，力爭用3年左右時(shí)間，實(shí)現房地產(chǎn)秩序明顯好轉。

8部門(mén)內部設置了評價(jià)考核機制，省級住建部門(mén)每季度向住建部匯報進(jìn)展、典型案例和經(jīng)驗做法，后者每半年對各城市整治情況進(jìn)行通報。整治得力的城市予以表?yè)P，否則將進(jìn)行約談問(wèn)責。

從房地聯(lián)動(dòng)，到“人地錢(qián)房”聯(lián)動(dòng)，8個(gè)部門(mén)拉起了一張網(wǎng)。

住建部無(wú)疑起牽頭作用，負責組織實(shí)施整治；公安部查處非法集資，自然資源部查處未拿證先開(kāi)工，市監局查處虛假廣告，稅務(wù)局查處非法避稅，金融部門(mén)查處信貸資金違規流入房地產(chǎn)，網(wǎng)信部門(mén)查處網(wǎng)絡(luò )虛假信息等等。

發(fā)改委還有一個(gè)重要的工作，就是匯總房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規信息，納入全國信用信息共享平臺，實(shí)施失信聯(lián)合懲戒。

如同55號文中所寫(xiě)：8部委要“充分運用法治思維和法治方式”，科學(xué)謀劃。監管部門(mén)希望，制定出可供遵守的規范，目的是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展，讓老百姓安心安家。

據多方了解，在十四五期間，有關(guān)部門(mén)正探索建立一個(gè)信用監管平臺，無(wú)論是開(kāi)發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)等企業(yè)信息統統錄入系統中，查處違法違規行為，視危害程度嚴重性扣分。

由于全國范圍內開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)和中介機構、租賃企業(yè)多達近百萬(wàn)家，監管難度非常大。未來(lái)，每個(gè)城市可能會(huì )成立自己的住房交易管理服務(wù)平臺。

如有違規，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、中介、租賃企業(yè)、物業(yè)公司、金融機構，甚至是自媒體，可能會(huì )面臨約談、停業(yè)整頓等處罰。對有重大風(fēng)險的企業(yè)，例如逾期不能償還債務(wù)、大規模延期交房、負面輿情較多等，將面臨重點(diǎn)監管。

四

第四點(diǎn)不同在于，本輪整治是持續、動(dòng)態(tài)的，目的是要形成制度化常態(tài)化整治機制。

除了上述整治重點(diǎn)，住建部還將牽頭全面排查問(wèn)題線(xiàn)索。各城市要對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行全面排查，形成整治問(wèn)題清單。還特別提到，對實(shí)名舉報的案件要認真核實(shí)、逐件處理。

對照7月22日韓正的講話(huà)，能看出，管好中介的重要性被提到了前所未有的高度。

隨著(zhù)住房交易結構變化，北上廣深等城市的二手房成交活躍度已經(jīng)遠遠超過(guò)了新房，中介也已超出了原來(lái)傳統意義上的中介，變成了市場(chǎng)的一個(gè)重要參與力量。機構統計的數據顯示，上半年北京二手房成交超過(guò)11萬(wàn)套，占總成交套數的7成以上。

中介費向誰(shuí)收，如何收才合理，成為了近期熱點(diǎn)。中介原是一個(gè)提供居間服務(wù)的機構，成交一套房的傭金約2-3個(gè)點(diǎn)。收費標準也許變化不大，但交易標的金額呈倍速增長(cháng)。打個(gè)比方，按照10年前的房?jì)r(jià)，成交一套100萬(wàn)元的房子，2個(gè)點(diǎn)的中介費是2萬(wàn)元；但在如今北上廣深動(dòng)輒千萬(wàn)起的單套住房而言，同樣的中介服務(wù)收傭20萬(wàn)元-30萬(wàn)元不等。中介費或是未來(lái)有關(guān)部門(mén)出售規范的方向。