一． 行業(yè)形勢：

這十幾年，中國房?jì)r(jià)的不斷飛漲，讓勇敢炒房的人都發(fā)了財，命運從此改變。而猶豫不決，沒(méi)有買(mǎi)房的人則后悔不已。近幾年來(lái)，傳統行業(yè)陷入低迷，不斷受到新興行業(yè)的沖擊，賺錢(qián)變得愈加艱難。房地產(chǎn)行業(yè)可謂是一枝獨秀，任何人只要隨意買(mǎi)套房，尤其是在一二線(xiàn)城市，所賺的錢(qián)都抵得上普通人上班十年以上。當前的中國，相信沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)能比房地產(chǎn)更能受到所有人的共同關(guān)注了，全國各地都興起了搶房熱、買(mǎi)房潮。在房?jì)r(jià)已經(jīng)高企的今天，一套房子的價(jià)格現在已經(jīng)遠超上班族的購買(mǎi)力了。而2016年以來(lái)中國推出了史無(wú)前例的房地產(chǎn)調控政策，今年更是大力發(fā)展長(cháng)租房，這讓原本想買(mǎi)房的人又不知所措了。在這個(gè)特殊的時(shí)期，房地產(chǎn)今后會(huì )如何發(fā)展呢？相信這是大家都非常希望去了解的。

要了解一個(gè)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展，最好的方式之一就是去了解這個(gè)行業(yè)的歷史，了解其它國家走過(guò)的路。通過(guò)回顧歷史、總結經(jīng)驗、發(fā)現規律，從而推測行業(yè)的未來(lái)趨勢。所以要了解中國房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展，那就先回顧和總結下國內外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗。

縱觀(guān)美國百年房?jì)r(jià)走勢，始終穩中有升，年平均增長(cháng)率約為3%，略高于通脹率2.8%。房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)100%的時(shí)間段總共有三次，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。房?jì)r(jià)大幅下跌的時(shí)間段只有兩次，第一次是1929-1933年的大蕭條時(shí)代，累積跌幅達26%；第二次是2006-2011年金融危機前后，累積跌幅達33%。美國人均GDP于1942年突破1000美元。從中可以看出，當美國人均GDP超過(guò)1000美元之后，出現了三次長(cháng)達十幾年的大漲，而只出現了一次房?jì)r(jià)較大的跌幅，還是發(fā)生在百年一遇的金融危機時(shí)期。整體來(lái)說(shuō)，美國房?jì)r(jià)走勢相對穩定，波動(dòng)并不劇烈，總體緩慢上漲。美國房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，房?jì)r(jià)收入比最高不到10。

日本房地產(chǎn)的發(fā)展與美國就不一樣了。從1946年到1951年，日本迎來(lái)了戰后第一波嬰兒潮，這為日后的經(jīng)濟增長(cháng)和房地產(chǎn)發(fā)展奠定了基礎。1955年，日本進(jìn)行體制改革，經(jīng)濟開(kāi)始了長(cháng)達20年的高速增長(cháng)。1966年，日本人均GDP突破1000美元。1970年以前，日本房?jì)r(jià)緩慢上漲，之后開(kāi)始快速上漲，受第一次石油危機的影響，1974年出現短期小幅回調。隨后繼續上漲，80年代開(kāi)始急劇上漲，于1991年達到頂點(diǎn)后崩盤(pán)，經(jīng)歷長(cháng)期大跌，最大跌幅達70%，同時(shí)經(jīng)濟也持續衰退了20多年?？梢钥闯?，日本房?jì)r(jià)大幅上漲是從人均GDP突破1000美元之后才開(kāi)始的。第一次上漲從1955年到1974年，20年漲44倍。第二次上漲從1974年到1991年，近18年漲約5倍。當然，兩次上漲的情況并不相同。第一次是因為經(jīng)濟高速增長(cháng)，GDP年均增長(cháng)率9.3%；快速城市化，從1955年的56.1%到1975年的75.91%的城市化率；日本適齡購房人群正處于高峰期，人口剛步入老齡化社會(huì )。第二次經(jīng)濟中速增長(cháng)，GDP年均增長(cháng)率約3.7%；城市化已經(jīng)接近尾聲，從1975年的75.91%到1990年的77.4%的城市化率；同時(shí)日本20-50歲主力購房人群1991年前后正好迎來(lái)大拐點(diǎn)，適齡購房人口數量大幅快速下降，人口嚴重老齡化。1991年后，日本經(jīng)濟進(jìn)入低速增長(cháng)期，GDP年均增長(cháng)率1%左右。整個(gè)日本房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，以房?jì)r(jià)最貴的東京為例，房?jì)r(jià)收入比最高是18倍，平均10倍。

美國和日本的經(jīng)濟起飛早于中國幾十年，并且存在國情的不同，房地產(chǎn)的發(fā)展對中國的借鑒意義仍然需要考量。那么中國香港就應該更具備參考價(jià)值了，而且中國房地產(chǎn)的發(fā)展正是參考的香港模式。香港房地產(chǎn)萌芽于二戰之前，在1997年之前，房?jì)r(jià)整體處于上升趨勢，期間有約5次較大調整，如1965-1968年，1973-1976年，1982-1984年，1989-1990年，1994-1995年。除了1965-1968年跌幅超過(guò)80%，其它的跌幅都在30%左右。1971年香港人均GDP超過(guò)1000美元，此后香港房?jì)r(jià)漲幅加大，但房?jì)r(jià)大幅上漲是在1985年后開(kāi)始的。從1980年到1997年近18年，香港房?jì)r(jià)大漲了8-9倍，當然期間也有調整。1997年亞洲金融危機爆發(fā)，香港房?jì)r(jià)達到頂峰之后持續大跌到2003年，跌幅約70%。之后又是十多年的上漲，已經(jīng)超過(guò)了1997年的高點(diǎn)。支持香港房?jì)r(jià)幾十年來(lái)持續上漲的很大原因就是，香港人口大幅增長(cháng)，從1946年人口60萬(wàn)，到1979年人口500萬(wàn)，到現在的730萬(wàn)。經(jīng)濟超高速增長(cháng)，1970-1997年間，香港年均GDP增長(cháng)率高達10%以上。1997年之后進(jìn)入中低速增長(cháng)時(shí)期。
美國，日本，香港的房?jì)r(jià)長(cháng)達幾十年以上的上漲，期間出現了多次小幅調整。較大的30%左右的調整美國只出現了2次，日本出現了一次，香港較多，出現了6次左右。雖然三個(gè)國家的房地產(chǎn)發(fā)展不盡相同，但是仍然有不少共同之處。根據國際上發(fā)達國家房地產(chǎn)的發(fā)展規律，當一個(gè)國家的人均GDP達到800-1000美元時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)始起步；達到3000美元時(shí)，開(kāi)始加速；達到7000美元時(shí)，進(jìn)入穩定增長(cháng)期；達到13000左右美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入飽和期，之后會(huì )慢慢從高峰開(kāi)始回落。當城市化率低于70%時(shí)，城市化會(huì )快速發(fā)展；而達到70%后，會(huì )緩慢增長(cháng)趨于穩定。房地產(chǎn)行業(yè)存在一個(gè)18年的長(cháng)周期，大概每18-20年會(huì )有一次較大的調整。

那么中國房地產(chǎn)發(fā)展又是如何呢？我們先回顧下發(fā)展歷程。

1978年改革開(kāi)放之前，中國處于高度集中的計劃經(jīng)濟體制下，住房由國家主導的建造和分配計劃模式。當時(shí)還沒(méi)有房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，人口數量接近9.63億人，城市化率22%，人均居住面積12平方米。

1978年-1998年，可以說(shuō)是中國房地產(chǎn)行業(yè)的試點(diǎn)階段。海南，北海等地率先開(kāi)始了商品房開(kāi)發(fā)。從91年到93年兩年多，?？诘姆?jì)r(jià)暴漲4-5倍以上，根據房?jì)r(jià)收入比計算，當時(shí)瘋狂程度甚至超過(guò)現在的北京。93年-94年國家對房地產(chǎn)進(jìn)行了嚴厲調控，使得海南的房地產(chǎn)泡沫瞬間破滅。

1998年底，中國人均GDP達到800美元，這一年中國取消福利分房制度，啟動(dòng)商品住房制度，中國房地產(chǎn)真正開(kāi)始起步。2008年，中國人均GDP超過(guò)3000美元；2013年底，中國人均GDP接近7000美元，中國房地產(chǎn)的發(fā)展與發(fā)達國家總結出的規律基本契合。

根據中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程可以總結出，1978-1998年是中國第一個(gè)房地產(chǎn)周期，持續20年，房地產(chǎn)試點(diǎn)城市經(jīng)歷了一輪大漲以及隨后的大調整。1998-2016年是中國房地產(chǎn)大發(fā)展的第二個(gè)周期，房?jì)r(jià)持續上漲，期間2002年，2005年，2008年，2011年，2014年都出現了小幅短期調整，那是因為中國房地產(chǎn)除了遵循18年的長(cháng)周期，還有一個(gè)3-4年的短周期。

18年的房地產(chǎn)長(cháng)周期和3-4年的短周期在2017-2018剛好重合，所以是否意味著(zhù)中國房地產(chǎn)將會(huì )進(jìn)行一次小幅短期調整還是較大調整呢？

具體會(huì )如何，還需要再詳細分析下中國當前的形勢。中國GDP年均增速，2000-2010年為10%，2011-2015為8%，2015-2020年為6.5%，已經(jīng)從高速增長(cháng)轉向中高速增長(cháng)，但經(jīng)濟仍然持續增長(cháng)中。2016年中國人均GDP達到8113美元，離13000美元的房地產(chǎn)飽和期還有很大空間；城市化率56.1%，剛好相當于日本1955年房地產(chǎn)剛起步時(shí)的城市化水平，離70%以上的城市化率也有不少的上升空間。但中國購房的剛需在2015年前后達到頂峰，人口早在2000年就開(kāi)始步入老齡化社會(huì )。對比可以發(fā)現，目前中國的形勢類(lèi)似于日本1974年的情況。但又有些不同的是，2017年北京，上海等城市的房?jì)r(jià)收入比超過(guò)了30，而發(fā)達國家房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中普遍不超過(guò)18。目前歐美發(fā)達國家的房屋空置率基本在3%以?xún)?，而中國一線(xiàn)城市房屋空置率超過(guò)了20%。
據預計，2025年前中國人均GDP可以達到13000美元以上，2025年中國將進(jìn)入嚴重老齡化階段，類(lèi)似于日本1991年的情況。中國人口會(huì )持續增長(cháng)到2030年前后，估計達到15億左右，然后開(kāi)始出現負增長(cháng)。2030年，中國的城市化率將達到70%左右。

實(shí)際上，房?jì)r(jià)上漲最根本的動(dòng)力在于貨幣超發(fā)。1990年中國GDP是1.87萬(wàn)億元，廣義貨幣總量M2是1.53萬(wàn)億元，M2/GDP=0.82。而2016年GDP是74.4萬(wàn)億元，M2是155萬(wàn)億元，M2/GDP=2.08。自1990年到2016年，中國GDP增長(cháng)了近40倍，而M2增長(cháng)了101倍，GDP年均增速10%左右，M2年均增速16%以上，最高達37.31%。大部分年份，通貨膨脹率都在3%以?xún)?，銀行存款利息5%以?xún)取?/p>

不論是通貨膨脹率，銀行存款利息，還是GDP增速都沒(méi)有跑贏(yíng)M2增速。最終，超發(fā)的貨幣大量流入了房地產(chǎn)導致了房?jì)r(jià)的持續大漲，但是這種局面正在逐漸發(fā)生轉變。2017年中國M2增速降至歷史的低點(diǎn)10%左右，GDP增速降至低點(diǎn)7%以?xún)?。同時(shí)美國已經(jīng)處于加息周期，并將開(kāi)始縮減資產(chǎn)負債表從4.5萬(wàn)億美元到3萬(wàn)億美元，這是全球結束貨幣寬松，進(jìn)入貨幣緊縮的開(kāi)始，當然中國也不會(huì )例外。隨著(zhù)全球貨幣從寬松走向緊縮，中國房地產(chǎn)沒(méi)有了貨幣的基礎，還能保持繼續上漲的勢頭嗎？

中國房地產(chǎn)正好經(jīng)歷了2個(gè)長(cháng)周期的發(fā)展，仍然沒(méi)有出現過(guò)一次30%左右全國范圍的較大調整。根據數據分析可以看出，中國房地產(chǎn)至少還有10年以上的發(fā)展，不過(guò)在進(jìn)入下一個(gè)長(cháng)周期之前，出行調整的可能性是非常大的。除了房地產(chǎn)18年的長(cháng)周期和3-4年的短周期之外，全球經(jīng)濟每隔10年會(huì )發(fā)生一次危機，房地產(chǎn)是經(jīng)濟周期之母，而2017-2018年又正好是10年一次的經(jīng)濟危機的時(shí)間節點(diǎn)。天下沒(méi)有只漲不跌的房?jì)r(jià)，那么中國房?jì)r(jià)又能例外嗎？所以中國房地產(chǎn)會(huì )否有多大的調整，那就拭目以待了。

二． 行業(yè)本質(zhì)：     

房地產(chǎn)是每個(gè)人都離不開(kāi)的衣食住行的住，本質(zhì)上是給人類(lèi)提供遮風(fēng)擋雨的場(chǎng)所，所以首先滿(mǎn)足的就是居住屬性。當人口不斷增長(cháng)，經(jīng)濟不斷發(fā)展，人類(lèi)有了更多的需求，房地產(chǎn)的商品屬性和金融屬性不斷增強。

三． 行業(yè)創(chuàng )新：  

1. 群體： 建筑工人，造價(jià)師，房產(chǎn)代理，老年人，單身，女性

房地產(chǎn)（泛指房地產(chǎn)和建筑業(yè)）最直接催生的就是建筑工人和造價(jià)師等工作，隨著(zhù)房地產(chǎn)的發(fā)展，帶動(dòng)了大量的就業(yè)。就連美國這樣的城市化率超過(guò)80%的國家，建筑工人仍然達到勞動(dòng)力總數的5%左右，約700萬(wàn)。而正處于快速城市化的中國，建筑工人數量更是世界第一，達到約6000萬(wàn)。而且，不論是美國，還是中國，建筑工人的收入甚至超過(guò)了普通白領(lǐng)。根據行業(yè)規律，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有10年以上的發(fā)展，所以對建筑工人的需求還是巨大的，但隨著(zhù)中國老齡化的加劇，工人供給會(huì )不斷減少。機器人在制造業(yè)逐漸應用，尤其是在汽車(chē)制造業(yè)已經(jīng)普及，而機器人的逐漸普及預計還得5-10年之后，所以到時(shí)可以彌補工人需求?？梢?jiàn)，短期內，建筑工人的工作不會(huì )有太大的影響，而中長(cháng)期看，從業(yè)人數本身就會(huì )下降，機器人等科技對建筑工人的就業(yè)更多的是彌補而不是替代。當然10年以上長(cháng)期看，機器人大面積普及才會(huì )對就業(yè)造成沖擊。

對于造價(jià)師情況未必如此了，隨著(zhù)人工智能的發(fā)展，造價(jià)師的工作是比較容易規范化的，所以更容易受人工智能的沖擊。當然估計5年以?xún)扔绊懖粫?huì )大，但是5-10年之后，情況就不容樂(lè )觀(guān)了。

從中國城市里面隨處可見(jiàn)的房產(chǎn)中介，就知道房產(chǎn)代理數量不少。房產(chǎn)代理其實(shí)主要是信息以及擔保等優(yōu)勢，而這些優(yōu)勢其實(shí)是很容易被大數據，互聯(lián)網(wǎng)平臺所取代的，所以房產(chǎn)代理其實(shí)是更容易受到?jīng)_擊的工作，而且不需要5-10年那么長(cháng)時(shí)間。當然，中國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易以新房為主，隨著(zhù)城市化的發(fā)展，二手房交易額將會(huì )超過(guò)新房，所以房產(chǎn)代理的市場(chǎng)會(huì )不斷增大。不過(guò)有理由相信，人工智能和大數據的發(fā)展應該會(huì )徹底革新房產(chǎn)代理的舊有模式。

中國老齡化的加劇，催生了養老房產(chǎn)的需求。當然，歐美，日本等發(fā)達國家老齡化更加嚴重，所以房地產(chǎn)的發(fā)展有必要更多的考慮老齡化社會(huì )的需要。讓老齡人能夠更方便，更健康，更舒服，更開(kāi)心度過(guò)老年生活。

單身已經(jīng)成為了一種突出的社會(huì )現象，中國有近2億的單身群體，全國的獨居人口已從1990年的6％上升為2013年的14.6％，如今有超過(guò)5800萬(wàn)人一個(gè)人生活。而日本到2030年，終身未婚男性比例將增至30％，而女性則增至23％。所以，不論是居住，購物，娛樂(lè )等，房地產(chǎn)的發(fā)展也需要更多地考慮單身群體。

因為重男輕女的歷史原因，所以中國的男性數量是超過(guò)女性的，但是在全球范圍內來(lái)看，世界各國女性數量其實(shí)都是超過(guò)男性的，女性又是消費的主力群體。房地產(chǎn)行業(yè)本身似乎并沒(méi)有考慮到性別差異，這點(diǎn)不像服裝行業(yè)。估計這種情況會(huì )有所改變，房地產(chǎn)其實(shí)也可以更多地考慮女性群體的各種需求的，就如美容會(huì )所，月子會(huì )所等都是專(zhuān)為女性準備的一樣。

2. 場(chǎng)景： 居住，辦公，出差，度假，汽車(chē)，養老

房地產(chǎn)首先解決的是居住的需求，商品房市場(chǎng)最先起步。中國是世界工廠(chǎng)，作為第二產(chǎn)業(yè)的制造業(yè)繼農業(yè)之后快速發(fā)展，廠(chǎng)房等工業(yè)地產(chǎn)在沿海城市最先興建。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展。用于辦公的寫(xiě)字樓開(kāi)始發(fā)展。當人民生活水平提高時(shí)，購物娛樂(lè )等需求不斷增長(cháng)，商業(yè)地產(chǎn)在城市里遍地開(kāi)花。由于出差外地居住的需要，各種星級酒店最先出現，隨后快捷酒店，主題酒店等興起。人民生活富裕之后，旅游度假的人群不斷增長(cháng)，用于度假的旅游地產(chǎn)在全國正如火如荼。除了房屋具備居住的屬性，汽車(chē)同樣具備。房屋與汽車(chē)的結合，于是房車(chē)就出現了。房車(chē)是非常好的進(jìn)行長(cháng)途旅行的交通工具，在歐美發(fā)達國家并不少見(jiàn)，而在中國正在起步。中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì )，隨著(zhù)老齡人口的增多，養老將成為大量家庭必須面對的，養老院等養老地產(chǎn)逐漸開(kāi)始發(fā)展。

房地產(chǎn)每一個(gè)應用場(chǎng)景，都催生了相應的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而每個(gè)細分市場(chǎng)都是隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展而逐漸出現并成熟起來(lái)的。

3. 行業(yè)： 建筑，家電，酒店，交通，教育，金融

作為非農業(yè)人口達98%以上的美國，房地產(chǎn)實(shí)現了規?；?，目前已經(jīng)形成了寡頭壟斷的格局，美國3大房地產(chǎn)商占有45%的市場(chǎng)。2016年美國房屋交易規模1萬(wàn)億美元，90%是二手房，10%是新房。香港則是7-8家房地產(chǎn)商占有80%的市場(chǎng)。相比來(lái)說(shuō)，中國房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有形成規模效應，最多的時(shí)候全國有8萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)。而近幾年，房地產(chǎn)集中度正在逐漸提高。2015年中國千億年營(yíng)業(yè)額房產(chǎn)企業(yè)只有7家，無(wú)一家達到3千億；2016年千億企業(yè)達到了12家，3千億企業(yè)達到了3家。中國2016年的房屋交易超過(guò)15萬(wàn)億，其中10萬(wàn)億新房，5萬(wàn)億二手房，3家3千億房企總和達到了全國市場(chǎng)總額的約10%，12家千億房企總和占到全國市場(chǎng)總額的約20%。在未來(lái)的3-5年，中國將會(huì )出現萬(wàn)億房企。隨著(zhù)行業(yè)集中度的不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)數量將會(huì )從幾萬(wàn)家不斷減少，預計2019年，將大幅減少到5000家以?xún)龋?023年將不足3000家。更長(cháng)期來(lái)說(shuō)，會(huì )減少到幾百家以?xún)?，而全國房企十強將占到全國市?chǎng)總額的50%。對于大部分地方以及區域小房企來(lái)說(shuō)，要么破產(chǎn)倒閉，要么被大房企兼并重組，或者成為項目公司。

在房?jì)r(jià)高企的今天，雖然新房市場(chǎng)仍然在不斷增長(cháng)，但是隨著(zhù)存量房的增多，二手房交易將會(huì )超過(guò)新房。同時(shí)，房屋長(cháng)期租賃將成為一個(gè)趨勢，這就是為什么2017年中國開(kāi)始大力發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，大型房企都在進(jìn)入這個(gè) 市場(chǎng)。相比美國高達5000億美元的租賃市場(chǎng)，占到了房屋交易規模的一半。中國2016年的租賃市場(chǎng)是1.1萬(wàn)億元，只占整個(gè)房屋市場(chǎng)的7%?？梢?jiàn)，中國長(cháng)租房市場(chǎng)的空間非常巨大。預計2019年-2021年，中國將有約2億人進(jìn)入租賃市場(chǎng)，租金規模達到1.5萬(wàn)億元；2025年將增長(cháng)到2.9萬(wàn)億元；2030年，租賃人口將達到2.7億，租金規模將會(huì )超過(guò)4.6萬(wàn)億元。而長(cháng)租房市場(chǎng)中，尤其適合年輕群體的品牌公寓將占據租賃市場(chǎng)的半壁江山。

隨著(zhù)長(cháng)租房的發(fā)展，必將催生家電的長(cháng)期租賃市場(chǎng)，當然包括二手上門(mén)回收，以及翻新改造等市場(chǎng)。這對整個(gè)家電行業(yè)的商業(yè)模式以及產(chǎn)品規劃等提出了新的要求。家電將更多的考慮設計成共享形式，而不再只是私人物品。

全配出租公寓將興起，除了提供居住設施之外，能夠提供酒店式服務(wù)的長(cháng)租酒店公寓將更受中高端用戶(hù)的喜歡。當然還有各種公寓和酒店形態(tài)去滿(mǎn)足從短期到中長(cháng)期，從普通用戶(hù)到中高端用戶(hù)的各種需求。中國的年輕一代，會(huì )逐漸向歐美發(fā)達國家靠攏，不再急于買(mǎi)房當房奴，會(huì )更多地選擇長(cháng)租。年輕的時(shí)候能夠有更好的生活品質(zhì)，同時(shí)又可以集中精力去奮斗。

相應地，酒店以及公寓的入住將完全電子化，直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò )全程進(jìn)行，省去找房，看房以及入住登記和退房等繁瑣事宜。

城市里交通的發(fā)展基本都是跟隨著(zhù)房地產(chǎn)的發(fā)展，同時(shí)交通的完善也帶動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展。交通出行的形式越來(lái)越多樣，從舊有的公交，地鐵，私家車(chē)逐漸到順風(fēng)車(chē)，共享單車(chē)，租車(chē)等變得普及。這都大大擴展了人們的出行范圍，對房地產(chǎn)都具有積極的意義。

大城市的學(xué)區房成為了搶手房，都是當地的高價(jià)房，這其中很重要的原因是人們對子女教育的重視。在優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的情況下，學(xué)區房具備了天然的優(yōu)勢。不過(guò)這種局面其實(shí)是對人才成長(cháng)的一種束縛。隨著(zhù)在線(xiàn)教育的興起，是有可能打破這種不均衡的局面的。通過(guò)網(wǎng)絡(luò )可以獲得任意最優(yōu)質(zhì)的教育，而不再完全依賴(lài)于學(xué)區房。所以在線(xiàn)教育也是非常有可能改變房地產(chǎn)的某些格局的。

中國的銀行貸款，尤其是個(gè)人貸款，大都流入了房貸，可見(jiàn)房地產(chǎn)與金融密切相關(guān)。但是目前的房地產(chǎn)貸款主要還是銀行貸款，這正說(shuō)明了金融在房地產(chǎn)行業(yè)還有大量的發(fā)揮空間。房地產(chǎn)眾籌作為一種新的金融形式正開(kāi)始發(fā)展，而房地產(chǎn)基金目前是非常好的發(fā)展機遇期。房地產(chǎn)囤積了大量資金，所以通過(guò)金融的方式盤(pán)活資產(chǎn)也將是非常廣闊的一個(gè)市場(chǎng)。

4. 科技： 大數據，機器人，3D打印，物聯(lián)網(wǎng)，虛擬現實(shí)，無(wú)人駕駛

相對來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)似乎是傳統的行業(yè)，離科技較遠。當然，房地產(chǎn)行業(yè)涉及到了幾十個(gè)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈可謂是非常長(cháng)的。房地產(chǎn)還是應用了不少科技的，所以房地產(chǎn)才會(huì )發(fā)展如此繁榮。當然，隨著(zhù)科技的日新月異，特別是當前的新科技層出不窮，處于第二次信息革命的起始階段，所以房地產(chǎn)的發(fā)展必然會(huì )更多的受到科技的影響。

大數據讓房地產(chǎn)的前期規劃，施工監理，營(yíng)銷(xiāo)策劃等效率提高，大大減少房地產(chǎn)調研員和分析員的工作量。當然，大數據在房地產(chǎn)的應用還只是剛開(kāi)始，今后的應用會(huì )更加的普及。

機器人目前在工業(yè)上應用多些，而在房地產(chǎn)行業(yè)基本沒(méi)有應用。但是5-10年內，機器人發(fā)展更加的成熟，預計在施工監理，營(yíng)銷(xiāo)接待等可以進(jìn)行應用。

雖然建筑3D打印機已經(jīng)面市了，并且打印出了建筑。但實(shí)際上3D打印目前只能打印墻體，并無(wú)法打印整個(gè)房屋，而且只適合打印幾層。預計5-10年內，3D打印建筑也只會(huì )在低矮層房屋建筑中得到應用，但估計難以大面積普及。

物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，萬(wàn)物互聯(lián)，與每個(gè)人息息相關(guān)的房地產(chǎn)當然也不例外。當然物聯(lián)網(wǎng)的普及要等到5年之后了，到時(shí)可以大大提高房地產(chǎn)行業(yè)的運營(yíng)效率。

虛擬現實(shí)目前在游戲，電影，旅游等方面有所應用，而進(jìn)入大眾生活預計是5年之后了。到時(shí)虛擬現實(shí)可以廣泛應用于房地產(chǎn)的規劃設計，銷(xiāo)售展示等。當然，長(cháng)期來(lái)說(shuō)，虛擬現實(shí)發(fā)展成熟普及之后，會(huì )改變每個(gè)人的生活和工作模式，估計到時(shí)出行的頻率也會(huì )降低了，所居住的地段也就沒(méi)有現在這么重要了，房地產(chǎn)的格局也會(huì )有比較大的改變。

據報道，完全無(wú)人駕駛汽車(chē)在2020年面市，不過(guò)應該也是少量應用，真正普及應用需要10年以上，而逐漸替代市面上的汽車(chē)更是需要20年以上了。這也都有賴(lài)于車(chē)聯(lián)網(wǎng)，5G，人工智能，大數據等技術(shù)的成熟，加上道路交通設施的配套完善。而當無(wú)人駕駛普及之后，更多的人會(huì )選擇居住在空氣和環(huán)境更好的城市郊區，而不是擁擠吵鬧的市區。房地產(chǎn)將在郊區會(huì )有廣闊的發(fā)展空間。

5. 應用： 配套，主題，共享，旅游，工廠(chǎng)化制作，定制

中國房地產(chǎn)的發(fā)展非常迅速，但是并不意味發(fā)展就完善了。就以城市人主要居住的社區為例，大家會(huì )發(fā)現，社區除了物業(yè)之外，功能其實(shí)很薄弱，物業(yè)也只是解決非常日常和簡(jiǎn)單的問(wèn)題，例如交水電費，房屋維修等。雖然現在很多社區有了商業(yè)街配套，但畢竟社區服務(wù)是欠缺的，針對居民生活的衣食住行，教育，醫療，養老等，社區配套都有很大的提升空間。例如社區配套幼兒園；針對居家養老的社區護理服務(wù)；滿(mǎn)足居民娛樂(lè )休閑需要的社區活動(dòng)中心等。

目前的社區除了布局，風(fēng)格的不同，似乎沒(méi)有更多的不同。隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的細分，是可以進(jìn)行主題定位的。例如針對單身群體的社區，針對老年人的社區，針對科技行業(yè)從業(yè)者的社區，當然相應的整個(gè)社區的設計，布局，配套等等都會(huì )進(jìn)行主題設計。

短短1年多時(shí)間，共享單車(chē)在中國大中城市迅速普及。隨之，共享充電寶，共享汽車(chē)等共享經(jīng)濟開(kāi)始大力發(fā)展。近幾年興起的網(wǎng)上短租房實(shí)際上相當于是共享住房了。而中國目前正在發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，有理由相信，共享會(huì )是房地產(chǎn)的一個(gè)重要發(fā)展方向。

雖然房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了30多年，是中國的重要支柱產(chǎn)業(yè)，但實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)的運營(yíng)效率并不高，仍屬于勞動(dòng)和資金密集行業(yè)。發(fā)達國家的住宅產(chǎn)業(yè)化水平已超過(guò)了70%，而日本更高達90%，而中國目前的住宅產(chǎn)業(yè)化率不及30%，處于起步和試點(diǎn)階段。房屋其實(shí)也如商品般，是完全可以進(jìn)行標準化設計，部件工廠(chǎng)規?；a(chǎn)，然后現場(chǎng)施工裝配的，這樣可以大大減少勞動(dòng)力以及縮短施工周期。

現在的房屋都是建完之后，購房者再進(jìn)行購買(mǎi)，只能進(jìn)行樓盤(pán)和有限的戶(hù)型的選擇，是沒(méi)有任何其它自主權的，顯然這是無(wú)法完全滿(mǎn)足購房者的需求的。在將來(lái)，會(huì )有更多的人希望自己設計戶(hù)型，選擇合適的社區布局和配套等，開(kāi)發(fā)商會(huì )更多的考慮購房者的需求。當然，通過(guò)大數據和互聯(lián)網(wǎng)能夠更好實(shí)現這些。尤其對于別墅等，購房者完全可以進(jìn)行房屋的定制。

6. 感知： 恒溫，靜音，輕質(zhì)化，模塊化，移動(dòng)，節能

房地產(chǎn)最終滿(mǎn)足的是人們居住的需求，當然需要從六感上讓人感覺(jué)舒服開(kāi)心。冬天和夏天我們都需要用空調，因為冬冷夏熱。那么如果房屋是恒溫是不是就舒服多了呢。住在城市里面的人，尤其是鬧市區的人，會(huì )覺(jué)得太過(guò)喧囂，如果房屋能夠起到靜音的效果就可以解決這個(gè)問(wèn)題了。對于臨時(shí)搭建或者低矮的房屋，用鋼筋混凝土顯得勞師動(dòng)眾了些，現在已經(jīng)有了迅速搭建的房屋，這種房屋很輕質(zhì)化，預計會(huì )有更多的應用。這種輕質(zhì)化的房屋很多部件是工廠(chǎng)里面生產(chǎn)好的模塊，然后現場(chǎng)組裝的，所以效率很高?？梢?jiàn)房屋的模塊化可以大大提高建筑效率。如果在這種房屋下面裝上輪子，這樣房屋就可以隨意移動(dòng)了，不必固定在一個(gè)地方，當然房車(chē)其實(shí)也可以認為是移動(dòng)的房屋。隨著(zhù)薄膜太陽(yáng)能技術(shù)的成熟和普及應用，房屋大面積采用后是完全可以實(shí)現能源的自給自足的，將變得更加的節能環(huán)保。