近年來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，資金密集型的行業(yè)特征決定了房地產(chǎn)業(yè)對于金融業(yè)的高度依賴(lài)。房地產(chǎn)業(yè)從投資拿地到開(kāi)工建設，再到成屋銷(xiāo)售一般需要2~3年的建設周期，整個(gè)過(guò)程需要投入大量資金，形成了開(kāi)發(fā)建設的資金密集型特征。商業(yè)運營(yíng)環(huán)節在我國是典型的資金密集型特征，一般商業(yè)運營(yíng)物業(yè)為自己投資開(kāi)發(fā)建設后持有或者直接購買(mǎi)的方式，也需要投入大量資金，回報期比銷(xiāo)售型物業(yè)更長(cháng)。

從房地產(chǎn)消費端來(lái)看，購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)房屋也需要大量資金投入，一般居民購房會(huì )耗費家庭大部分的儲蓄，因此，房地產(chǎn)消費端也具備典型的資金密集型特征。資金密集型特征決定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)的大力支持，需要金融制度的與時(shí)俱進(jìn)，同步創(chuàng )新。兩者相互融合促進(jìn)，形成了事實(shí)上的房地產(chǎn)金融業(yè)。但是，房地產(chǎn)相關(guān)的金融制度和產(chǎn)品落后于房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展。

房地產(chǎn)金融具體業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)企業(yè)存貸款、生產(chǎn)性開(kāi)發(fā)貸款、證券（股票、債券）融資、住房消費信貸（住房抵押貸款）、住房公積金、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托及房地產(chǎn)證券化等方面的資金融通活動(dòng)（李海濤，2013).從房地產(chǎn)金融定義來(lái)看，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)基本能夠涵蓋自身定義涉及的各個(gè)方面。

但是，房地產(chǎn)金融相關(guān)的制度卻滯后于市場(chǎng)發(fā)展的趨勢，主要體現在：（一）融資結構失衡，以間接融資為主，主要依靠銀行機構經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)近20年的快速發(fā)展，我國建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。從房地產(chǎn)貸款余額來(lái)看（見(jiàn)表3. 16),1998-2018年，我國房地產(chǎn)業(yè)貸款余額由3160億元增加到387000億元，20年間增長(cháng)了121. 5倍，年均復合增長(cháng)率為27. 12%,同期金融機構貸款余額年均復合增長(cháng)率僅為14. 4%.

房地產(chǎn)貸款余額占金融機構貸款余額的比例也從3. 65%增長(cháng)到28. 39%.其中，個(gè)人購房貸款是銀行比較重要的貸款，其占房地產(chǎn)貸款的比例從1998年的13. 48%增長(cháng)到2018年的66. 54%.20年間個(gè)人購房貸款規模增長(cháng)了603倍，年均復合增長(cháng)率達到37. 7%,每年增速比房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速高9. 31個(gè)百分點(diǎn)，比金融機構貸款規模增速高23. 3個(gè)百分點(diǎn)。從房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源來(lái)看（見(jiàn)表3. 17),截至2019年6月，國內貸款（主要是國內銀行貸款）、利用外資、自籌資金和其他資金（主要是定金、預收款和按揭貸款構成）占比分別為15. 69%、0. 05%、31. 46%和52. 80%.根據中國人民銀行報告披露，①自籌資金中70%左右來(lái)自銀行，定金和預收款中30%來(lái)自銀行。粗略估算，大約55%左右的資金來(lái)自銀行。數據表明我國房企融資是以間接融資為主。

（二）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是指將流動(dòng)性較差但未來(lái)能夠產(chǎn)生穩定現金流的房地產(chǎn)資產(chǎn)，通過(guò)一系列結構性重組，并實(shí)施相應的信用增級，從而將房地產(chǎn)資產(chǎn)未來(lái)的現金流轉化成具備一定信用等級并可以在市場(chǎng)流通的金融產(chǎn)品的過(guò)程。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)以間接融資為主導的融資模式也反映了房地產(chǎn)金融制度發(fā)展較慢，尤其是在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面。2014年房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化規模①僅為213. 19億元，2015年達到567. 72億元，2016年以后房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)入快速發(fā)展階段，達到2240. 82億元。2018年快速增長(cháng)達到8658. 4億元，2019年1-7月規模達到3840. 26億元，同比增長(cháng)15. 51%.