人口增速放緩，并不必然導致房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅下滑或者房?jì)r(jià)快速下降。未來(lái)相當一段時(shí)間內，支撐我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的主要條件依然存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)結構性發(fā)展空間更大。

第七次全國人口普查數據發(fā)布，我國總人口數增長(cháng)速度延續放緩勢頭。有人據此認為，人口增速放緩，就不需要那么多房子了，房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向衰退。果真如此嗎？

數據表明，近10年間，我國人口年均增長(cháng)率0.53％，比上一個(gè)10年間增速降低0.04個(gè)百分點(diǎn)。人口總量即將達峰，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展“長(cháng)期看人口，中期看土地，短期看信貸”的分析框架受到普遍認同。人口是決定未來(lái)長(cháng)時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的重要因素。然而，人口增速放緩，并不必然導致房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅下滑或者房?jì)r(jià)快速下降。未來(lái)相當一段時(shí)間內，支撐我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的主要條件依然存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)結構性發(fā)展空間更大。

經(jīng)濟平穩增長(cháng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的堅實(shí)基礎。同時(shí)，我國城鎮化率仍在上行通道。2020年我國常住人口城鎮化率63.89%。研究表明，城鎮化率在50%至70%區間為快速增長(cháng)，發(fā)達國家的城鎮化率通常為80%左右。我國城鎮化進(jìn)程仍在加速推進(jìn)，大量農民走向城市，催生眾多住房需求。

不可否認，隨著(zhù)城鎮化率提升，經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入中高速階段，房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。正如業(yè)內人士預判，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“黃金時(shí)代”走向“白銀時(shí)代”。結構性發(fā)展空間提升有四大特征：

首先，人口更密集的城市群、都市圈住房需求更足。第七次人口普查數據表明，人口持續向沿江、沿海地區和內地城區集聚，長(cháng)三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群人口增長(cháng)迅速，集聚度加大。顯然，未來(lái)人口向沿江沿海大城市、省會(huì )城市以及主要城市群聚集的趨勢仍將持續，這些城市產(chǎn)業(yè)更密集，經(jīng)濟后勁足，由此帶來(lái)的住房需求更為充裕，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對活躍。

其次，住房租賃市場(chǎng)有望實(shí)現長(cháng)足發(fā)展。年輕人、新畢業(yè)大學(xué)生等人群面臨購房難。為他們提供良好的租賃住房環(huán)境，不失為解決大城市居住問(wèn)題的良策。租購并舉將是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢所趨，住房租賃將面臨較大發(fā)展機遇。我國將規范住房租賃市場(chǎng)，完善長(cháng)租房建設，以及推進(jìn)政策性租賃住房發(fā)展。

再次，帶來(lái)優(yōu)質(zhì)居住體驗的高品質(zhì)住宅將聚集更多人氣。第七次人口普查數據表明，我國人口受教育程度明顯提升，人口素質(zhì)大為改善。這預示我國人口將從數量紅利向人口質(zhì)量紅利轉變。房地產(chǎn)市場(chǎng)也從過(guò)去注重量的增長(cháng)，轉而更注重給居住者帶來(lái)高品質(zhì)居住體驗。除了住宅樓本身需要提升品質(zhì)外，人們對小區綠化、周?chē)徫锃h(huán)境以及生活中能夠獲得的各種便利服務(wù)都有更高要求。與居住相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和服務(wù)，將有更大提升空間。

最后，養老地產(chǎn)等細分市場(chǎng)將迎來(lái)發(fā)展機遇。我國人口老齡化正在逐步加速。擴大老年用品和服務(wù)消費，養老地產(chǎn)、養老公寓有望覓得良機，實(shí)際上很多房企早就開(kāi)始布局養老地產(chǎn)。第七次人口普查數據表明，2020年我國家庭戶(hù)平均人口規模為2.62。家庭戶(hù)規模持續下降，產(chǎn)生一部分小戶(hù)型需求。小而精美的住宅對人口少的家庭可能更友好。

有機遇亦有挑戰，房地產(chǎn)長(cháng)效機制仍需要不斷完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在眾多結構性機遇，我們不能再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。各地在吸引人才的同時(shí)，也需警惕借此放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的狀況出現，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位必須始終堅持。

值得注意的是，人口持續向熱點(diǎn)城市聚集，致使這些城市房?jì)r(jià)上漲壓力增大。這時(shí)，需要擴大熱點(diǎn)城市土地供應量從而擴大住宅供給，緩解供需矛盾。必須看到，房地產(chǎn)仍然是當前我國金融領(lǐng)域最大的“灰犀牛”，房地產(chǎn)泡沫在個(gè)別熱點(diǎn)城市仍在不斷累積，需高度警惕。而對一些人口凈流出的省份和城市而言，住房需求呈下降趨勢，也應該做好房地產(chǎn)市場(chǎng)規劃，避免出現住宅供給過(guò)剩，謹防市場(chǎng)大起大落。