第七次人口普查數據公布以后，就一直受到人們的熱論。人口變化是經(jīng)濟的晴雨表，也是未來(lái)樓市的風(fēng)向標。

從樓市上看，人口普查的哪些數據會(huì )影響到樓市？全國樓市未來(lái)的發(fā)展又會(huì )是怎樣？

接下來(lái)，我會(huì )幫大家從人口數據出發(fā)，分析樓市趨勢，以下這些變化會(huì )對你有幫助。

一、人口數量變化

1.從各地區看

廣東繼續成為人口數量第一大省，人口數量最大，人口增長(cháng)最多。

各地區人口圖

與2010年六普相比，31個(gè)省份中，有25個(gè)省份人口增加。人口增長(cháng)較多的5個(gè)省份依次為：廣東、浙江、江蘇、山東、河南。

其中廣東增加2170萬(wàn)人，人口總量達1.26億，是當之無(wú)愧的全國人口大省。

浙江和江蘇名列第二和第三，分別增加1014萬(wàn)和608萬(wàn)人。山東、河南也突出重圍，分別增加了573萬(wàn)和534萬(wàn)人。

2.從各區域看

東部地區人口為5637萬(wàn)，所占比重上升2.15%；中部地區人口為3647萬(wàn)，所占比重下降0.79%；西部地區人口為3828萬(wàn)，所占比重上升0.22%；東北地區人口為985萬(wàn)，所占比重下降1.20%。

數據對比很明顯：東部地區經(jīng)濟發(fā)達，北上廣深等大城市人口虹吸效應，再加上江蘇、浙江長(cháng)三角一帶的經(jīng)濟帶動(dòng)作用，人口大量向東部地區聚集。

西部地區，部分省市近幾年發(fā)展較為迅速，像四川、重慶、陜西、新疆、貴州等，經(jīng)濟逐漸發(fā)展，再加上政策的支持，出現了大批人口回流。

反觀(guān)中部和東北地區，中部的內蒙古和山西人口呈負增長(cháng)，湖北、湖南、江西、安徽這幾個(gè)省雖有增長(cháng)，但增長(cháng)量在全國是倒數的。

東北地區人口外流成常態(tài)，黑龍江、吉林、遼寧人口嚴重減少，十年里人口共減少了1097萬(wàn)。

3.對房地產(chǎn)的影響

人口變化和流動(dòng)情況，對全國的房地產(chǎn)到底會(huì )產(chǎn)生什么影響呢？

雖然全國人口增速放緩，但從人口遷徙流動(dòng)情況看，人口流動(dòng)依然活躍，人口的集聚效應進(jìn)一步顯現。

普查結果表明，我國流動(dòng)人口3.76億人，10年間增長(cháng)了將近70%。從流向上看，人口持續向沿江、沿海地區和內地城區集聚，長(cháng)三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長(cháng)迅速，集聚度加大。

這說(shuō)明經(jīng)濟發(fā)達、政策利好的地區和城市未來(lái)將會(huì )涌入更多的人口。

尤其是粵港澳大灣區和長(cháng)三角江浙一帶，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和各項利好政策、搶人戰略，其人口將會(huì )越來(lái)越多，人口流入這兩個(gè)區域是不可逆轉的趨勢。

非常值得一提的是，廣東在2019年到2020年的人口增加了1080萬(wàn)人，而全國增長(cháng)了1172萬(wàn)人，廣東基本上貢獻了全國人口增長(cháng)的90%以上。

還是那句話(huà)，房地產(chǎn)長(cháng)期看人口，未來(lái)，人口還將會(huì )大量聚集到到長(cháng)三角、珠三角、成渝城市群，這些區域的樓市投資潛力還是非常大的。

而人口流出的省份，投資潛力薄弱。像東北三省的樓市基本投資無(wú)望，內蒙古、山西、甘肅、青海等西北地區，即使是省會(huì )，投資潛力也是非常薄弱的。

二、人口年齡分布

七普數據顯示：0—14歲人口為25338萬(wàn)人，占17.95%，上升1.35%；15—59歲人口為89438萬(wàn)人，占63.35%，下降6.79%；60歲及以上人口為26402萬(wàn)人，占18.70%，上升5.44%。

這表明，我國人口數量紅利進(jìn)入尾聲，人口老齡化逐步加速，勞動(dòng)力人口減少，少兒人口比重回升，生育政策調整取得了積極成效。

我們再來(lái)看下各省份的人口年齡分布。

老齡化社會(huì )的新標準是，65歲以上人口占比超過(guò)7%，則意味著(zhù)進(jìn)入老齡化社會(huì )。

這一比重超過(guò)14%，則標志著(zhù)“深度老齡化社會(huì )”的到來(lái)。超過(guò)20%，則稱(chēng)為“超老齡化社會(huì )”。

除西藏外，其他30個(gè)省份65歲及以上老年人口比重均超過(guò)7%，其中，12個(gè)省份65歲及以上老年人口比重超過(guò)14%，邁入了“深度老齡化社會(huì )”。

包括，天津、遼寧、吉林、黑龍江、上海、江蘇、安徽、山東、湖北、湖南、重慶、四川。

這意味著(zhù)這些省份如果仍然保持低出生率，未來(lái)必定會(huì )邁入超老齡化社會(huì )。這對當地的樓市將造成什么影響呢？

人口老齡化持續加重，意味著(zhù)有購房需求的人群逐漸減少，同時(shí)也給還房貸的年輕人帶來(lái)贍養老人的經(jīng)濟負擔，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)購買(mǎi)力下降。再加上新出生人口不斷減少，人口紅利將會(huì )逐漸消失，將會(huì )嚴重影響樓市的發(fā)展。

在全國老齡化加速的情況下，廣東成為了一股清流，人口數據結構是比較好的。

廣東65歲以上人口只占了8.58%，而反觀(guān)其他城市如上海16.28%、北京13.3%、江蘇16.2%、四川16.93，這些城市人口增量雖然還可以，但人口老齡化程度要比廣東嚴重的多。

廣東15—59歲的勞動(dòng)力人口占比68.8%，是全國最高的。大量的勞動(dòng)力人口會(huì )使城市保持在活躍的狀態(tài)，而且廣東未來(lái)人口還會(huì )繼續增長(cháng)，人口素質(zhì)不斷提高，人口紅利的優(yōu)勢仍然長(cháng)期存在。

如此看來(lái)，與長(cháng)三角相比，大灣區的人口結構是全國最年輕的，其經(jīng)濟發(fā)展的潛力是最大的，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì )進(jìn)一步帶動(dòng)樓市的發(fā)展。

三、城鄉人口比重

從人口分布看，近10年間，中國常住人口城鎮化率在突破50％后仍保持快速增長(cháng)趨勢，還將延續大規模的鄉城遷移流動(dòng)。

2020年，城鎮人口約9個(gè)億，農村人口5個(gè)億。常住人口城鎮化率達63.9％，相較于六普時(shí)的49.7％，上升了14.2%。

不過(guò)，這些數據是統計的是城市常住人口，按照戶(hù)籍來(lái)統計，普查數據顯示，戶(hù)籍人口城鎮化率僅為45.4%。

一個(gè)城市的城鎮化，與房地產(chǎn)息息相關(guān)。城鎮化又將怎樣影響到樓市呢？

我們常常將城鎮化率70%作為一個(gè)分水嶺，當城鎮化達到70%左右的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì )走下坡路，而大部分房企也將會(huì )被淘汰。

國家統計局發(fā)布的普查公告指出：

從發(fā)達國家城鎮化的一般規律看，中國當前仍然處于城鎮化率有潛力，且以較快速度提升的發(fā)展機遇期，到2035年，我國城市化率預計將達到70%以上。

所以長(cháng)遠看來(lái)，我國的房地產(chǎn)還有14、15年左右的投資發(fā)展機遇。

而到了2035年以后，樓市發(fā)展將會(huì )開(kāi)始放緩，再過(guò)十年可能就會(huì )停滯、甚至是倒退。

四、戶(hù)均人口

家庭戶(hù)是指以家庭成員關(guān)系為主、居住一處共同生活的人組成的戶(hù)。我國家庭戶(hù)人口規模持續下降，七普數據顯示，平均每個(gè)家庭戶(hù)的人口為2.62人，比2010年六普的3.10人減少0.48人。

戶(hù)均人口竟然跌破了3，為什么？又會(huì )給樓市帶來(lái)什么影響？

原因有以下幾點(diǎn)：我國人口流動(dòng)日趨頻繁，越來(lái)越多的年輕人離開(kāi)家獨自生活；單身獨居人數逐漸上升；受觀(guān)念影響人們選擇婚后獨立居住，等等。

戶(hù)均人口直接影響著(zhù)樓市的需求量和戶(hù)型選擇。

首先，戶(hù)均人口下降反映出家庭戶(hù)數增長(cháng)，人們始終對房子有新的需求，對房地產(chǎn)是利好的。

其次，房子的居住人數下降，小戶(hù)型更受歡迎。單身人群、夫妻二人傾向于購買(mǎi)六七十平的房子，有些老人養老也是考慮小戶(hù)型。

還有一點(diǎn)比較有意思，四房大戶(hù)型的購買(mǎi)數量近來(lái)呈上升趨勢，這是因為“二孩”生育率明顯提升，0-14歲少兒人口數量比2010年增加了3092萬(wàn)人，比重上升了1.35%。對于二孩家庭來(lái)說(shuō)，大戶(hù)型顯然是剛需。

總結：人口數量、人口流動(dòng)情況、人口年齡分布、城鎮化是對樓市影響較大的幾個(gè)因素，我國人口雖然增速放緩，但人口流動(dòng)依然活躍，流動(dòng)就意味著(zhù)市場(chǎng)，未來(lái)的樓市還是有很大發(fā)展空間的。