一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)集體釋放“從嚴從緊”信號。最具代表性的是北京、上海住建系統公開(kāi)喊話(huà)，要及時(shí)維護市場(chǎng)，嚴防資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在幾大一線(xiàn)城市出手整治房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱局面的同時(shí)，據新華社1月26日消息，住建部副部長(cháng)倪虹近日帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。

倪虹在調研中表示，中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，并將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為2021年度重點(diǎn)任務(wù)之一，城市政府要充分認識保持房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展的重要性，毫不動(dòng)搖堅持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實(shí)落實(shí)城市主體責任。

2020年年底在北京召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，除了確定在2021年將要抓好的八點(diǎn)重點(diǎn)任務(wù)外，解決好大城市住房突出問(wèn)題作為重點(diǎn)任務(wù)之一進(jìn)行了單獨列示。

2020年疫情緩解以來(lái)，深圳、上海等主要一線(xiàn)城市輪翻上演樓市火熱大戲，“秒光”“千萬(wàn)打新”“一房難求”等時(shí)常上演；深圳二手房更是以14.1%價(jià)格漲幅居全國之首，引發(fā)關(guān)注。

另?yè)医y計局發(fā)布的70城商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，2020年12月，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3％，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6％；對比之下，12月份二線(xiàn)城市的新建商品房、二手住房?jì)r(jià)格均環(huán)比上漲0.1%。一線(xiàn)城市出現“年底翹尾”行情，房?jì)r(jià)漲幅相對偏大。

如今，四大一線(xiàn)城市各有調控動(dòng)作，劍指前期樓市“過(guò)熱”。

北上廣深樓市調控舉措密集出爐

2021年1月，正值“十四五”開(kāi)局與全國地方“兩會(huì )”進(jìn)行時(shí)，以上海、深圳為代表的一線(xiàn)城市近期樓市調控政策頻發(fā)，為前期樓市上漲“降溫”。

1月25日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )黨組書(shū)記、主任王飛做客《市民對話(huà)一把手》節目時(shí)公開(kāi)表示，打擊惡意炒作和違規資金進(jìn)入樓市，是今年整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序重中之重，北京近期將開(kāi)展專(zhuān)項行動(dòng)，另將完善 “租、購、補”并舉住房保障政策體系。

同日，上海市人大代表、上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )政策研究室主任徐存福表示，上海將結合自身實(shí)際情況，拿出盡可能有效措施應對市場(chǎng)變化，維持房?jì)r(jià)穩定，防止其過(guò)快上漲；對銷(xiāo)售亂象“見(jiàn)招拆招”，及時(shí)維護市場(chǎng)。“十四五”期間，上海將按照住房保障體系和住房市場(chǎng)體系兩大主線(xiàn)安排住房發(fā)展工作。

此前，為規范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序，上海市住建委、房管局等8個(gè)部門(mén)已于1月21日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》，祭出打擊“假離婚”獲取購房資格、延長(cháng)增值稅征免年限、嚴防資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等10條措施。1月25日，上海法拍房也被納入限購范圍。

深圳市住建局則在一周內祭出三顆“驚雷”：1月19日，深圳對“7·15新政”進(jìn)行“補丁式”調控升級，圍堵“假離婚”獲取購房資格等現象；1月22日，當地住建局對12名違規炒房者開(kāi)出“罰單”，暫停其使用網(wǎng)簽系統，取消住房公積金貸款資格等；1月23日，深圳住建局再次發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，圍繞商品住房購房資格審查等出臺8條措施，嚴格審查購房人收入證明、征信報告及銀行流水單資格等信息，違規將暫停使用網(wǎng)簽系統3年，嚴厲打擊“代持”炒房現象。

廣州市住房與城鄉建設局曾在1月5日發(fā)聲，為進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監管力度，當地住建部門(mén)正在深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治行動(dòng)，嚴厲打擊哄抬房?jì)r(jià)和虛假房源、虛假廣告、虛假銷(xiāo)售等違法違規行為。

至1月27日，廣州流傳多日的“當地銀行業(yè)被金融監管窗口指導”的消息落地，四大銀行房貸利率全線(xiàn)上調。當日起，廣州“工農中建”四大行的首套房貸利率上調為調整為L(cháng)PR+55基點(diǎn)，二套房貸LPR+75基點(diǎn)，變更后當地首套房貸利率為5.2%，二套房則為5.4%。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓向中國房地產(chǎn)報記者表示，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市在當前節點(diǎn)集體收緊調控傳遞出四個(gè)信號：“第一，‘一城一策’舉措明顯，遠離一刀切；第二，因疫情原因而放松調控的可能性不再；第三，熱門(mén)城市房?jì)r(jià)出現反彈現象，樓市表現供不應求；第四，一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房?jì)r(jià)格依舊處于明顯上升周期。”

一線(xiàn)城市多現“年底翹尾”

北上廣深集體收緊樓市政策調控的背后是量?jì)r(jià)齊升顯著(zhù)，“代持”“打新”“天價(jià)學(xué)區房”躋身為一線(xiàn)城市熱門(mén)詞匯。

與一線(xiàn)城市地位相對應，各地房?jì)r(jià)始終居于第一梯隊。安居客數據顯示，截至今年1月，北京、上海、廣州、深圳新房?jì)r(jià)格依次為4萬(wàn)元/平方米、5.18萬(wàn)元/平方米、3.13萬(wàn)元/平方米、4.74萬(wàn)元/平方米；二手房?jì)r(jià)格依次為5.8萬(wàn)元/平方米、5.27萬(wàn)元/平方米、3.3萬(wàn)元/平方米、5.7萬(wàn)元/平方米。

另?yè)医y計局發(fā)布的70城商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，2020年12月，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3％，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6％；對比之下，12月份二線(xiàn)城市的新建商品房、二手住房?jì)r(jià)格均環(huán)比上漲0.1%。一線(xiàn)城市出現“年底翹尾”行情，房?jì)r(jià)漲幅相對偏大。

同樣量?jì)r(jià)齊升的背后，一線(xiàn)城市也有著(zhù)不同表現力。

2020年，深圳二手房以14.1%價(jià)格漲幅占據全國之首，“代持”“打新”話(huà)題持續發(fā)酵。其中，新房住宅共成交4.5萬(wàn)套，同比上升19.8%；二手住宅成交9.5萬(wàn)套，同比上升23.5%至。二者皆創(chuàng )近3年新高。

當地樓市熱度透過(guò)“網(wǎng)紅盤(pán)”華潤城潤可見(jiàn)一斑。2020年11月，華潤城潤璽1期入市，一二手房倒掛背景下，華潤城潤被傳出“買(mǎi)到即賺500萬(wàn)”利好，“借票代持”亂象開(kāi)始將當地樓市推向風(fēng)口浪尖。

今年1月，在深圳市住建局通過(guò)加強購房資格審核對“代持”現象重拳出擊的同時(shí)，新入市的兩個(gè)前海豪宅“網(wǎng)紅”項目——龍光前海天境花園和天健悅桂府，開(kāi)始成為深圳的一大創(chuàng )新試點(diǎn)，兩個(gè)樓盤(pán)均通過(guò)官方APP“i深圳”統一時(shí)間認籌，系統中設定了排他性，避免資金集中申購同一項目的過(guò)熱現象。

對比之下，北京房?jì)r(jià)漲幅歷來(lái)穩健，當地2020年新房、二手房?jì)r(jià)格同比漲幅分別為2.3%，6.3%，在四個(gè)一線(xiàn)城市中居于末位。自2017年出臺“史上最嚴3.17新政”以來(lái)，北京樓市調控影響力延續至今。

不過(guò)，北京去年成交量仍創(chuàng )下近3年新高。克而瑞數據顯示，2020年，北京商品住宅供求面積達598萬(wàn)平方米，較2019年上漲13%；二手房成交近17萬(wàn)套，較2019年上漲18%。商品房供求面積、二手房成交量均創(chuàng )下2017年以來(lái)最高。

近期對限購政策“打補丁”的上海，則在2020年四季度量?jì)r(jià)齊升。根據易居、同策等市場(chǎng)機構統計數據，2020年上海成交量同比增長(cháng)近3成，成交均價(jià)漲幅達到15%。12月單月，上海二手房成交量達到3.8萬(wàn)套，成為2016年調控以來(lái)最高點(diǎn)。在浦東地區，部分學(xué)區房年末跳漲，掛牌價(jià)格同比漲幅超過(guò)5成。

廣州2020年成交量同樣突破近3年記錄。當地新房網(wǎng)簽成交約10.1萬(wàn)套，同比上升27%，近10年僅次于2016年；二手房成交13.1萬(wàn)套，同比增長(cháng)21.9%。

謝逸楓告訴記者，近期各地出臺的調控細則由此各有側重，比如深圳、上海調控升級主要針對“代持打新”以及經(jīng)營(yíng)貸、消費貸審核不嚴下的投機炒作；廣州提高房貸利率，則是出于政府層面對房地產(chǎn)金融監管加強，銀行也需要尋求利潤增長(cháng)空間。

不過(guò)，整體來(lái)看，一線(xiàn)城市樓市熱背后仍受供求關(guān)系影響。“熱門(mén)城市整體表現出供不應求，近年上海、深圳的商品住宅庫存去化非常快。”謝逸楓表示。

克而瑞數據顯示，截至2020年底，相較二三線(xiàn)城市平均11個(gè)月的去化周期，一線(xiàn)城市商品住宅去化周期最短，除北京達15個(gè)月，上海、廣州、深圳依次為6.98個(gè)月、7.74個(gè)月、8.59個(gè)月。

“四個(gè)一線(xiàn)城市中，幾個(gè)南方城市樓市表現力和調控政策相對強勢，北京稍顯溫和，一線(xiàn)城市樓市調控普遍收緊。背后邏輯是疫情下大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘避風(fēng)港’屬性增強，進(jìn)而形成各類(lèi)購房炒房現象。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴記者，“熱門(mén)城市購房需求和資金流入始終較大，政策收緊是大概率事件，接下來(lái)傳導至二線(xiàn)城市，尤其是長(cháng)三角和粵港澳區域，要防范市場(chǎng)炒作，也要規避對合理購房需求的誤傷，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。”