當租客每月按時(shí)向銀行賬戶(hù)支付租金時(shí)，可能不知道，自己已經(jīng)成為了“消費貸”的貸款人。金融機構早已一次性將年租金支付給了長(cháng)租公寓運營(yíng)商，而運營(yíng)商可能已將這筆錢(qián)挪作他用。

這就是所謂的“長(cháng)收短付”，即收取租客租金周期長(cháng)于給付房東租金周期。它與“高進(jìn)低出”是當前住房租賃市場(chǎng)上頗受關(guān)注的亂象。

“高進(jìn)低出”指的是房東的租金高于收取租客的租金。相較“長(cháng)收短付”，兩種方式雖略有差別，但在實(shí)質(zhì)上都是把租房做成了金融生意。一些住房租賃企業(yè)通過(guò)種種方式預收租金，進(jìn)行“兩頭吃”，獲取大量現金流。一旦資金鏈出現斷裂，企業(yè)“跑路”無(wú)法按時(shí)將租金付給房東，房東就可能采取斷水斷電甚至驅趕租戶(hù)等極端方式，令租戶(hù)的合法權益遭受損害。

為遏制這一亂象，進(jìn)一步規范住房租賃市場(chǎng)秩序，保障住房租賃當事人合法權益，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，近日，深圳、成都、西安、重慶等地相繼就規范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為發(fā)布通知，要求住房租賃企業(yè)開(kāi)立資金監管賬戶(hù)。

多地發(fā)文堵住長(cháng)租公寓監管漏洞

深圳市住房和建設局11月1７日發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的緊急通知》指出，部分長(cháng)租公寓采取“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”造成“爆雷”“跑路”的問(wèn)題，已引起政府部門(mén)高度重視和社會(huì )密切關(guān)注。

該通知要求，住房租賃企業(yè)不得通過(guò)“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”等方式，哄抬租賃價(jià)格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租金消費貸款相關(guān)內容嵌入住房租賃合同。

住房租賃企業(yè)應取得營(yíng)業(yè)執照，經(jīng)營(yíng)范圍中明確注明“住房租賃”，不得超范圍經(jīng)營(yíng)。自然人轉租住房10套（間）以上的，應當依法辦理市場(chǎng)主體登記。企業(yè)取得營(yíng)業(yè)執照后，對于頻繁變更法定代表人、負責人、股東及經(jīng)營(yíng)地等商事主體登記、備案信息的，住房和城鄉建設部門(mén)將會(huì )同市場(chǎng)監管部門(mén)予以重點(diǎn)監管，并向社會(huì )發(fā)出預警信息。

此外，住房租賃企業(yè)出租住房的，不得通過(guò)欺詐、脅迫、格式條款等方式哄抬租金，不得違法誘騙承租人簽訂長(cháng)周期租賃合同，不得利用格式條款侵害承租人合法權益或者加重承租人義務(wù)，不得違背承租人意愿搭售其他商品或服務(wù)，不得實(shí)施價(jià)格串通、捏造散布漲價(jià)信息等價(jià)格違法行為。住房租賃企業(yè)應當與承租人嚴格履行住房租賃合同約定，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，不得巧立名目收費，不得通過(guò)合同欺詐、格式條款等方式謀取不當利益，不得違法強制單方解除合同。

據了解，今年9月以來(lái)，深圳市的愛(ài)租公寓、美居公寓、小鷹公寓、樂(lè )居公寓等5家長(cháng)租公寓公司被投訴“無(wú)房可住”。深圳市消費者委員會(huì )披露，愛(ài)租公寓目前已停止營(yíng)業(yè)，被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄。由于愛(ài)租公寓無(wú)法向房東交付租金，房東已要求消費者搬離，消費者面臨無(wú)房可住的局面。此外，深圳美居公寓、小鷹公寓，均被投訴出現資金鏈斷裂，大量租金無(wú)法向房東交付，房東已發(fā)布告示要求消費者搬離。樂(lè )居公寓已停止營(yíng)業(yè)，該公司曾于9月發(fā)布公司轉型暨告業(yè)主書(shū)，單方面宣布公司轉型以及分期賠付租戶(hù)的決策，由于商家未向房東交付房租，房東要求消費者搬離住所。

與深圳市發(fā)布緊急通知同日，西安市發(fā)布《西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)西安市住房租賃試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知》提出，完善住房租賃機制體制、增加租賃住房市場(chǎng)供應、培育規模化規范化市場(chǎng)供應主體、搭建住房租賃服務(wù)平臺、穩定住房租金水平、加強住房租賃市場(chǎng)監管和大力促進(jìn)住房租賃合同網(wǎng)簽備案等7個(gè)方面的目標。

該通知強調，要基于居民房?jì)r(jià)收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標，確定租金價(jià)格指數合理區間。2020年至2022年，每年租賃住房租金漲幅不超過(guò)城鎮居民人均可支配收入增幅。住房租賃企業(yè)應在監管合作銀行開(kāi)立西安市唯一的企業(yè)住房租賃交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，分賬核算專(zhuān)款專(zhuān)用，避免惡意克扣押金、隨意挪用租金等違法行為，保障租賃雙方的資金安全，維護當事人合法權益。

11月10日，重慶市住房和城鄉建設委員會(huì )等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于實(shí)施住房租賃資金監管加強住房租賃企業(yè)合規經(jīng)營(yíng)的通知》，第一次將住房租賃企業(yè)的資金納入監管。

自通知發(fā)布日起，在營(yíng)住房租賃企業(yè)在渝機構總部應在一個(gè)月內與住房租賃資金監管銀行簽訂資金監管協(xié)議，開(kāi)立監管賬戶(hù)，用于歸集在渝所有分支機構需監管資金。住房租賃企業(yè)應梳理存量房源和存量租金收支情況，向房源所在地住房和城鄉建設部門(mén)書(shū)面報告。新開(kāi)業(yè)的住房租賃企業(yè)申請企業(yè)備案及開(kāi)業(yè)信息申報前需簽訂資金監管協(xié)議，開(kāi)立監管賬戶(hù)，企業(yè)備案及開(kāi)業(yè)信息申報時(shí)，同步提交監管協(xié)議及賬戶(hù)信息。

凡是承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監管。承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期在三個(gè)月以?xún)鹊模沙凶馊俗灾鳑Q定是否將租金存入監管賬戶(hù)管理。

對違反通知規定的住房租賃企業(yè)，由住房和城鄉建設部門(mén)會(huì )同金融監管、市場(chǎng)監管、公安、稅務(wù)等相關(guān)管理部門(mén)采取約談告誡、發(fā)布風(fēng)險提示、記入企業(yè)誠信檔案實(shí)行信用扣分、納入銀行“黑名單”等措施處理。

值得注意的是，租賃當事人向承辦銀行提供虛假信息導致監管資金損失的，由當事人自行承擔損失。租賃當事人約定不進(jìn)行資金監管的，由當事人自行承擔風(fēng)險。

9月18日，成都市住房和城鄉建設局等部門(mén)聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強住房租賃市場(chǎng)管理的通知》，從加強從業(yè)主體管理、加強房源發(fā)布管理、加強租賃資金監管等6個(gè)方面，對成都市住房租賃市場(chǎng)的規范管理進(jìn)行了明確和規范。

在加強租賃資金監管方面，該通知提出，要設立資金監管賬戶(hù)，租賃資金要納入監管。具體來(lái)看，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過(guò)3個(gè)月的，租金、押金及利用住房租金貸款獲得的資金應存入住房租賃資金監管賬戶(hù)。承租人支付租金周期在3個(gè)月以?xún)鹊模沙凶馊俗灾鳑Q定是否將租金、押金存入監管賬戶(hù)。存入監管賬戶(hù)的租金按月劃轉給住房租賃企業(yè)使用。

該通知還提出，規范租賃金融業(yè)務(wù)。住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得與未經(jīng)國家金融監管部門(mén)批準設立、無(wú)金融許可證的機構合作開(kāi)展個(gè)人住房租金貸款業(yè)務(wù)；不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內容。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應當于2022年年底前調整到位。

強化租賃資金監管

上述政策出臺的背景，是個(gè)別長(cháng)租公寓企業(yè)出現的“爆雷”危機。而危機的源頭，直指“租金貸”模式——金融機構將租金貸款一次性發(fā)放給長(cháng)租公寓運營(yíng)商，租戶(hù)按月還貸，運營(yíng)商按月或按季將房租支付給房東。

業(yè)內人士認為，上述政策不僅進(jìn)一步規范了個(gè)人二房東，同時(shí)強化租賃資金監管，客觀(guān)上有助于避免長(cháng)租公寓“高收低出”和“租金貸”模式進(jìn)行圈錢(qián)而“跑路”的現象。

據貝殼研究院統計，近期長(cháng)租公寓“爆雷”事件頻發(fā)，在陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)糾紛或“跑路”的企業(yè)中，近七成因為“高收低出”和“長(cháng)收短付”。貝殼研究院高級分析師黃卉認為，在資金監管制度下，一方面會(huì )倒逼住房租賃企業(yè)進(jìn)一步核查自身經(jīng)營(yíng)行為的合規性，禁止“長(cháng)收短付”、違規使用租金貸等行為；另一方面，資金監管制度提高了租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)監管門(mén)檻，使得不具備運營(yíng)能力或以短期圈錢(qián)投機為目的的企業(yè)不再盲目進(jìn)入，加劇了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，優(yōu)化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

近年來(lái)，長(cháng)租公寓運營(yíng)機構對“租金貸”過(guò)于倚重。中國房產(chǎn)經(jīng)紀公義聯(lián)合會(huì )主席胡景暉表示，長(cháng)租公寓運營(yíng)商將收來(lái)的租金貸款用于“搶地盤(pán)”，成為加杠桿的一種方式。應該對沉淀在長(cháng)租公寓運營(yíng)機構的資金實(shí)行托管或集中存管，減少資金被挪用的可能性。

“當前，有不少住房租賃企業(yè)仍存在誘導消費者使用‘租金貸’的情況。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，在租賃市場(chǎng)長(cháng)期穩定的情況下，暫時(shí)看不見(jiàn)“租金貸”的弊端，但一旦市場(chǎng)出現短期波動(dòng)，租賃企業(yè)就會(huì )因資金鏈條斷裂“跑路”，房東和承租人就都成了受害者。樓建波提出，應將租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金納入專(zhuān)項監管賬戶(hù)，并要求企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規模和自有資金相匹配。

理性看待行業(yè)弊端

事實(shí)上，此前，成都、深圳、西安、杭州等地已陸續發(fā)布住房租賃資金監管通知。

9月11日，成都市出臺《關(guān)于開(kāi)展住房租賃資金監管的通知》，要求自9月11日起，新產(chǎn)生的租賃關(guān)系，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金，存入監管賬戶(hù)。其中“租金貸”獲得的資金需住房租賃企業(yè)和承租人與貸款發(fā)放的金融機構協(xié)商一致，將貸款方式取得的租金劃撥到監管賬戶(hù)。

9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監管辦法（修訂征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)。此次修訂的主要內容包括建立租賃資金監管制度。住房租賃企業(yè)應在深圳市轄區內商業(yè)銀行設立唯一的租賃資金監管賬戶(hù)并簽訂租賃資金監管協(xié)議。從事利用收儲房源開(kāi)展住房出租業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，應當在監管賬戶(hù)設立與注冊資本、經(jīng)營(yíng)規模相匹配的風(fēng)險保證金或者提供銀行保函。租賃資金監管協(xié)議應當明確資金用途、提取方式、提取額度、留存比例等內容。

10月30日，西安市發(fā)布《關(guān)于在我市推行住房租賃資金監管的通知》提出，將收儲本市國有土地上的存量住房進(jìn)行租賃交易的住房租賃交易企業(yè)，其租賃交易資金應按照相關(guān)規定納入監管。企業(yè)在開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)前需與西安市范圍內的商業(yè)銀行簽訂《住房租賃資金監管協(xié)議書(shū)》，開(kāi)立存量住房租賃交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)。開(kāi)立監管專(zhuān)用賬戶(hù)后，監管銀行須通過(guò)西安市住房租賃交易服務(wù)平臺填報企業(yè)監管賬戶(hù)信息。

該通知發(fā)布前已注冊的“托管式”租賃企業(yè)應選擇一家監管銀行簽訂住房租賃資金監管協(xié)議書(shū)并開(kāi)設唯一監管專(zhuān)用賬戶(hù)，接受住房租賃資金監管。新注冊的“托管式”租賃企業(yè)應在注冊后10個(gè)工作日內開(kāi)立監管賬戶(hù)。

去年11月，杭州市發(fā)布通知稱(chēng)，從事住房租賃業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，要在杭州市范圍內的銀行設立唯一的租賃資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)，并報市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入租賃資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)管理。

有專(zhuān)家表示，作為新興行業(yè)，長(cháng)租公寓對于業(yè)務(wù)模式的探索值得肯定，國家也應鼓勵發(fā)展長(cháng)租公寓，推動(dòng)租賃房屋提檔升級，以更好滿(mǎn)足居民租賃需求。但前提是要以服務(wù)為核心，而不能以創(chuàng )新為名增加社會(huì )風(fēng)險。

“爆雷”“跑路”案例，很可能產(chǎn)生“劣幣效應”，損害人們的租賃信心。現在，許多人都有重購輕租心理，就是因為租房套路太多、誠意太少。一些企業(yè)借機收割“韭菜”，無(wú)疑是在加劇人們的不安全感，這對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度并非好事。相關(guān)部門(mén)應該重拳出擊，堅決不容許“一粒老鼠屎壞了一鍋粥”。

有業(yè)內人士表示，對少數長(cháng)租公寓企業(yè)暴露出來(lái)的問(wèn)題，要理性看待。一方面，必須強化監管。前臺和后臺，兩頭都要抓。前臺是指收儲房源階段，要堅決遏制部分長(cháng)租公寓運營(yíng)商高價(jià)攬收房源的行為。從房東那里以遠高于市場(chǎng)價(jià)獲取房源，既會(huì )在短時(shí)間內直接推動(dòng)租金上漲，也會(huì )埋下高成本的禍根，而這些成本終究要轉嫁到租戶(hù)身上。后臺是指租賃資金監管，要推動(dòng)第三方資金監管制度的建立。

另一方面，不可以將長(cháng)租公寓這種業(yè)態(tài)一棍子打死。2016年以來(lái)的這一輪房地產(chǎn)調控，一個(gè)指導原則是“租售并舉”。這幾年，中央政府和各地一直在積極推動(dòng)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并拓寬了供應渠道，如試點(diǎn)集體建設用地建公租房等。

長(cháng)租公寓是解決住房居住問(wèn)題的一種創(chuàng )新業(yè)態(tài)，是解決城市住房問(wèn)題的一條可行路徑，尤其是集中式長(cháng)租公寓，管理相對規范，大部分還會(huì )提供配套設施及服務(wù)，受到城市年輕人的歡迎。

而困擾長(cháng)租公寓運營(yíng)商的一大問(wèn)題，是二房東的經(jīng)營(yíng)模式很難在短時(shí)間內實(shí)現盈利。少數運營(yíng)商利用租戶(hù)已交租金與實(shí)付房東租金之間的時(shí)間差實(shí)行資本化運作，是想填補成本，賺取服務(wù)費之外的收益，以期實(shí)現企業(yè)正常運轉。但問(wèn)題是，若為了擴大規模，不計成本收儲房源，當房子出租率大幅下滑、后續資金無(wú)法補充時(shí)，可能會(huì )對其現金流造成重大影響甚至出現中斷。

那么，當該業(yè)態(tài)暴露出若干弊端時(shí)，如何有針對性地進(jìn)行解決呢？

長(cháng)租公寓運營(yíng)商的共同難題是融資，應在長(cháng)租公寓市場(chǎng)加快推動(dòng)REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的建立。

據其介紹，美國公寓住宅類(lèi)REITs已經(jīng)成為其第二大基礎資產(chǎn)類(lèi)型。之前，已有房企和機構發(fā)行了一些長(cháng)租公寓的ABS（資產(chǎn)證券化）產(chǎn)品。但與需求相比，規模尚小，可持續性也有待加強。要從根本上解決長(cháng)租公寓運營(yíng)商的融資難題，建立規范的房地產(chǎn)投資信托基金制度正當其時(shí)。