隨著(zhù)房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，單純的賣(mài)房時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)的機遇與挑戰并存。對于房企而言，當下最為關(guān)鍵的是尋找自我定位，以及如何在存量市場(chǎng)基礎上，通過(guò)科技賦能地產(chǎn)，以數字化的方式加強資產(chǎn)的運營(yíng)管理效率，從而產(chǎn)生實(shí)際的溢價(jià)收益。

克而瑞數據顯示，目前有8成以上的TOP50房企已經(jīng)著(zhù)手規劃數字化轉型，但真正建立起長(cháng)遠且可行的數字化戰略的僅占15%。在這其中，金地集團的轉型表現尤為突出。

過(guò)去十年，金地逐步完成了從“單一地產(chǎn)商”到“全品類(lèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)商”的身份轉變。在住宅開(kāi)發(fā)之外，加大了辦公樓和商業(yè)的投入。對于未來(lái)，金地集團董事長(cháng)凌克表示，金地有兩個(gè)目標，一是成為一家綜合型的城市服務(wù)提供商，二是成為產(chǎn)城融合的新城區發(fā)展商。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱早前提出，中國房地產(chǎn)肯定要被數字化，不如讓數字化主動(dòng)賦能中國房地產(chǎn)。“今天只要是重點(diǎn)地產(chǎn)科技技術(shù)無(wú)一例外都得到國家級的戰略支持，我們要對地產(chǎn)科技進(jìn)入到房地產(chǎn)張開(kāi)雙臂，擁抱它們進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)當中。”

近些年來(lái)，金地集團通過(guò)科技賦能，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上加大了人工智能、生命科學(xué)等產(chǎn)研投入；在地產(chǎn)板塊上著(zhù)重強調工業(yè)化、信息化和數字化，金地集團立志成為地產(chǎn)科技的領(lǐng)導者。

01

從“單一地產(chǎn)商”到“全品類(lèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)商”

1988年，金地集團在粵誕生，是中國最早上市并完成全國化布局的房地產(chǎn)企業(yè)之一，也是國內第一批進(jìn)行多元化布局的房地產(chǎn)企業(yè)。

在董事長(cháng)凌克的帶領(lǐng)下，自2001年上市到2019年，金地集團的銷(xiāo)售收入從5.34億元增長(cháng)到2106億元，增長(cháng)近400倍。金地也由誕生時(shí)的地域性品牌，發(fā)展成為了全國性知名品牌。

凌克認為，“如果一家公司只能做點(diǎn)住宅，這家公司是沒(méi)有競爭力的。”

因此，相比較其他房企，金地的相關(guān)多元化轉型仍是圍繞地產(chǎn)這一主業(yè)，在住宅、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上齊頭并進(jìn)，目的是讓金地成為一家全品類(lèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)商。在此之后，金地希望為不同的城市提供豐富的文化生活，例如房地產(chǎn)金融、健康產(chǎn)業(yè)、國際教育、體育、物業(yè)服務(wù)等內容，為住戶(hù)帶來(lái)多種增值服務(wù)。

32年來(lái)，金地集團始終堅持長(cháng)跑思維，尤其強調做好投資，以及加強運營(yíng)管理和財務(wù)指標的管理，遵循審慎的財務(wù)制度。2020年上半年，金地集團實(shí)現毛利率37.4%，保持在行業(yè)較高水平。同時(shí)，金地集團的凈資產(chǎn)負債率仍保持行業(yè)較低水平，整體平均融資成本4.86%，長(cháng)期負債占有息負債比重約58.4%，債務(wù)期限結構合理。

今年8月底，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則，即“三條紅線(xiàn)”，其具體內容包括：房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%、房企的凈負債率不得大于100%、房企的“現金短債比”小于1。該細則根據“三道線(xiàn)”觸線(xiàn)情況不同，將試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。三項指標均未超出閾值為“綠色檔”。在50強房企中，目前僅有12家為“綠色檔”，金地以?xún)糌搨?0%、現金短債比1.25的穩健性位列“綠線(xiàn)”名單內。

依托豐富的地產(chǎn)運營(yíng)經(jīng)歷，以及穩健的財務(wù)水平，金地集團在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和科技賦能等方面的表現上，顯得更加游刃有余。

02

從“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”到“城市服務(wù)”、“產(chǎn)城融合”

隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)的到來(lái)，大多數房企都在試圖轉型。

凌克判斷，2020年至2030年間，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售規模將會(huì )在頂部徘徊之后逐步下降，預計到2030年，年新房銷(xiāo)售預計會(huì )在7億平方米左右，回到2008年銷(xiāo)量水平。

存量市場(chǎng)下，金地選擇了城市服務(wù)和產(chǎn)城融合這兩條路徑。用金地的話(huà)來(lái)說(shuō)，“希望這個(gè)人在這里工作，同時(shí)他也在這里要能夠生活。”

金地涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間并不長(cháng)。2013年，金地成立金地商置，主要負責商業(yè)管理和資產(chǎn)運營(yíng)；2016年，金地商置成立控股子公司金地威新，正式負責產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)建設及運營(yíng)管理。

截至目前，金地在海內外自主開(kāi)發(fā)和運營(yíng)的產(chǎn)業(yè)項目已經(jīng)接近30個(gè)，總建筑面積300多萬(wàn)平方米。金地依據城市能級逐次進(jìn)駐，從深圳、上海，再到南京、青島、沈陽(yáng)，由一級城市轉向二線(xiàn)城市，未來(lái)也有望進(jìn)駐三四線(xiàn)城市。按凌克的說(shuō)法，產(chǎn)業(yè)遵循梯度遷移的規律，不斷地由貴的地方逐步往便宜的地方走。

在產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)方面，金地也具有不錯的表現。位于深圳南山的金地威新軟件科技園常年接近滿(mǎn)租狀態(tài)，即便今年受疫情影響，出租率仍高達95%。

金地認為，發(fā)展好園區產(chǎn)業(yè)，最重要的工作通過(guò)科技投資、企業(yè)孵化、加速、園區建設運營(yíng)，最后實(shí)現一體化協(xié)同發(fā)展，這也是所有園區的終極目標。通過(guò)科技類(lèi)投資，培養一個(gè)又一個(gè)科技企業(yè)，最終將其組成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，這正是金地集團一直想去做的。

03

從“地產(chǎn)公司”到“科技公司”

在金地集團32年的長(cháng)跑路上，科技賦能房地產(chǎn)，是一個(gè)永恒命題。“今后的地產(chǎn)公司，它要逐步轉變成為一個(gè)科技公司。”這是凌克對未來(lái)的行業(yè)判斷。

金地在科技賦能這件事上，有一個(gè)宏大的目標，希望成為地產(chǎn)科技的領(lǐng)導者。經(jīng)過(guò)多年的投資研判，金地集團已經(jīng)邁入科技公司的大門(mén)，加速沖破傳統地產(chǎn)的束縛。

過(guò)去50年，房地產(chǎn)建筑生產(chǎn)過(guò)程幾乎沒(méi)有變化，處于非常原始的階段。隨著(zhù)科技手段的進(jìn)步，金地集團未來(lái)要做工業(yè)化、信息化和數字化的地產(chǎn)科技。

建筑的工業(yè)化，就是要像造汽車(chē)一樣的建房子，將每一棟建筑拆分成不同的建筑模塊，在工廠(chǎng)生產(chǎn)，到工地進(jìn)行組裝。信息化，是完成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有業(yè)務(wù)線(xiàn)上化工作。而數字化，則是把各種軟件數據打通，實(shí)現跨部門(mén)、跨流程、跨行業(yè)的協(xié)同性工作。以智慧社區為例，只有實(shí)現了從家庭到樓棟再到公區的萬(wàn)物互聯(lián)，才能形成居家生活的全智能化生態(tài)。未來(lái)，每一個(gè)房間每一戶(hù)住戶(hù)，都會(huì )是組成智慧城市運營(yíng)體系的最小單位。

凌克還認為，人工智能、生命科學(xué)這兩個(gè)領(lǐng)域是非常有前景的。因此在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上，金地對人工智能和生命科學(xué)的產(chǎn)研加大了投資力度。過(guò)去多年，金地在人工智能、云計算、集成電路、機器人應用等方面已經(jīng)做了大量投資、孵化；在生命科學(xué)領(lǐng)域，金地在靶向藥物，生物醫藥，免疫治療、細胞治療和轉化醫學(xué)方面，都做了很多的探索和實(shí)踐。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在去年末的發(fā)布會(huì )上指出，從整個(gè)行業(yè)上看，地產(chǎn)科技潛力巨大，數字“基建”已覆蓋100%的地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程，未來(lái)十年有望走向深耕。

放眼未來(lái)，相信金地憑借在產(chǎn)學(xué)研和資本聯(lián)動(dòng)等方面的布局，在科技加持下，將會(huì )在不遠的將來(lái)取得回報，公司創(chuàng )造出第二增長(cháng)線(xiàn)。金地成為地產(chǎn)科技領(lǐng)導者的理想，在未來(lái)十年內也有望實(shí)現。