中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅價(jià)格報告》顯示，1-7月份全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15647元/平方米，同比上漲10.4%。值得注意的是，100城年初累計房?jì)r(jià)同比漲幅曲線(xiàn)連續5個(gè)月下行，同時(shí)房?jì)r(jià)過(guò)熱城市數量也有所減少，百城房?jì)r(jià)呈現降溫的特征。庫存方面，根據易居研究院發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至7月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為48031萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)0.2%，同比增長(cháng)6.9%。在存銷(xiāo)比方面，7月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫存去化周期為11.7個(gè)月，走出了壓力最大的階段，去化壓力總體有所緩解。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，7月份屬于“調控月”，各地房?jì)r(jià)面臨較為嚴格的管控。同時(shí)，作為傳統成交淡季，房企通常會(huì )在此時(shí)降價(jià)促銷(xiāo)，進(jìn)而使得房?jì)r(jià)漲幅收窄，這也有助于降低相關(guān)購房者的購房成本。另一方面，隨著(zhù)時(shí)間的推進(jìn)，疫情對房地產(chǎn)銷(xiāo)售和去化的影響正在減弱，各類(lèi)城市去化動(dòng)力在增強，也緩解了相應的供求矛盾。但對于個(gè)別城市來(lái)，去庫存的工作仍需要繼續堅持，要引導合理購房需求積極釋放。

百城成交均價(jià)漲幅連續5個(gè)月收窄

報告顯示，1-7月份，全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15647元/平方米，同比上漲10.4%。100城年初累計房?jì)r(jià)同比漲幅曲線(xiàn)連續5個(gè)月下行，進(jìn)一步印證房?jì)r(jià)降溫的特征。

從各線(xiàn)城市表現來(lái)看，一線(xiàn)城市在5%-10%區間波動(dòng)，二線(xiàn)城市漲幅總體收窄，三四線(xiàn)城市漲幅最大。根據報告，1-7月份，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為46035元/平方米，同比上漲6.7%。今年前7月，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅總體可控，在5%-10%的區間波動(dòng)，說(shuō)明沒(méi)有過(guò)熱的現象。32個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15431元/平方米，同比上漲9.3%。近5個(gè)月中，二線(xiàn)城市年初累計房?jì)r(jià)同比漲幅曲線(xiàn)總體下行，和全國趨勢非常類(lèi)似。64個(gè)三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為12103元/平方米，同比上漲10.0%。雖然三四線(xiàn)城市的去庫存壓力相對大，但是房?jì)r(jià)并沒(méi)有明顯下跌，甚至漲幅還大于一二線(xiàn)城市。

易居研究院分析認為，包括深圳等個(gè)別城市依然有房?jì)r(jià)炒作等現象，后續依然需要積極管控，同時(shí)需要在土地供應等方面發(fā)力。二線(xiàn)城市若房?jì)r(jià)穩定，對于全國百城而言有比較大的支撐意義。尤其是近期部分二線(xiàn)城市政策收緊，預計房?jì)r(jià)會(huì )降溫。對于三四線(xiàn)城市，后續樓市工作需要兼顧兩方面，包括去庫存和穩房?jì)r(jià)，尤其是過(guò)去幾年地王項目相關(guān)樓盤(pán)更需要進(jìn)行價(jià)格管控。

從具體城市的表現上來(lái)看，包括江陰、珠海、成都、銀川、滁州、蘇州、哈爾濱、秦皇島在內的8個(gè)城市房?jì)r(jià)出現過(guò)熱現象，且漲幅均在20%以上。與1-6月份相比，房?jì)r(jià)過(guò)熱城市數量有所減少，這也說(shuō)明政策調控積極有效。

百城庫存同比增長(cháng)7%

從庫存情況來(lái)看，百城庫存呈現同比正增長(cháng)態(tài)勢，存在庫存積壓和滯銷(xiāo)的風(fēng)險。

根據易居研究院發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至7月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為48031萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)0.2%，同比增長(cháng)6.9%。報告認為，若是此類(lèi)庫存壓力繼續增大，那么降價(jià)促銷(xiāo)的頻率則會(huì )加大。

供求關(guān)系方面，呈現供大于求態(tài)勢。報告顯示，7月份100個(gè)城市新建商品住宅供應量為5564萬(wàn)平方米，而成交量為5449萬(wàn)平方米。與歷史同期數據相比，今年7月份各大城市推盤(pán)節奏不慢，在預售環(huán)境總體寬松的情況下，新增供應保持活躍態(tài)勢。報告認為，雖然市場(chǎng)成交數據也呈現了同比正增長(cháng)的態(tài)勢，但節奏上略慢于供應數據，進(jìn)而導致7月份市場(chǎng)呈現供大于求的態(tài)勢。

在各類(lèi)城市中，二線(xiàn)城市庫存同比增速最大。根據報告，截至7月底，100個(gè)城市中一、二、三四線(xiàn)的新建商品住宅庫存總量分別為2923、24673和20435萬(wàn)平方米，同比增速分別為8.1%、11.4%和1.8%。由于二線(xiàn)城市是很多房企重點(diǎn)布局的城市，因此房企要完成全年銷(xiāo)售目標，二線(xiàn)城市占據了非常關(guān)鍵的地位。所以二季度開(kāi)始，此類(lèi)城市新盤(pán)供應節奏明顯加快，這也在客觀(guān)上使得庫存的同比增速偏大。

從具體城市表現來(lái)看，截至7月底，100個(gè)城市中有62個(gè)城市庫存出現了同比正增長(cháng)現象。總體上看，在增速排名前10的城市中，二線(xiàn)城市的數量最多，包括杭州、鄭州、呼和浩特、青島、南寧、成都和昆明等。

存銷(xiāo)比走出壓力最大階段

存銷(xiāo)比方面，呈現了比較明顯的“倒U型”走勢。

報告顯示，7月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫存去化周期為11.7個(gè)月，這也意味著(zhù)市場(chǎng)消化完這些庫存需要11.7個(gè)月的時(shí)間。今年前4月，100城去庫存明顯受到了疫情的沖擊，去庫存周期陡然攀升，甚至超過(guò)了1年的水平。而從5月份開(kāi)始，去化壓力總體有所緩解，當前已回落到1年以下的水平。

從各類(lèi)城市表現看，二線(xiàn)城市去化速度最快。報告顯示，7月份100個(gè)城市中一、二、三四線(xiàn)的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為13.9、11.3和12.0個(gè)月。報告認為，雖然二線(xiàn)城市的庫存規模有比較明顯的攀升。但是從存銷(xiāo)比數據看，其反而低于一線(xiàn)和三四線(xiàn)城市。這也說(shuō)明隨著(zhù)近年來(lái)二線(xiàn)城市戶(hù)籍政策持續放松、人口導入速度快，市場(chǎng)消化能力表現不錯。

具體到城市方面，7月份存銷(xiāo)比數值排名前10的城市中，除武漢外，剩下9個(gè)城市都是三四線(xiàn)城市。報告認為，當前需要關(guān)注三四線(xiàn)城市去庫存問(wèn)題。相比上一輪市場(chǎng)的火爆場(chǎng)面，當前三四線(xiàn)城市樓市交易表現比較溫和。若去化問(wèn)題不能得到很好地解決，那么也會(huì )牽連此類(lèi)城市后續的土地交易。